¿Preocupado por las acciones chinas? Hay un riesgo mayor

Mientras todas las miradas están puestas en el desplome de las acciones de China después de las caídas en Estados Unidos, hay un sector en problemas que está acaparando menos titulares, pero tendrá mayores repercusiones: los bienes raíces.

Las acciones chinas de bienes raíces cayeron la semana pasada, arrastradas no solo por la liquidación masiva mundial, sino por las preocupaciones de que este sea el año en que el sector de viviendas finalmente sea golpeado.

Hasta la fecha, las medidas agresivas de Pekín contra el riesgo en medio de la creciente deuda de los hogares han tenido poco efecto sobre los precios. Los datos de diciembre mostraron que los valores en las ciudades pequeñas continuaron aumentando, mientras que se mantuvieron en su mayoría sin variación en conurbaciones de primer nivel como Cantón, Shénzhen y Pekín.

Sin embargo, hay varias razones por las que el repunte de 13 años en los precios de las viviendas debe terminar en algún momento.

En primer lugar, los bancos están dificultando el endeudamiento, no solo aumentando los costos de los préstamos hipotecarios, sino también restringiendo la oferta, especialmente en los principales centros, como Pekín y Shénzhen, bajo una cuota hipotecaria semioficial.

Incluso las ciudades estrellas del año pasado, aquellas de segundo y tercer nivel que encabezaron los aumentos de precios, podrían desvanecerse a medida que China restringe los préstamos hipotecarios fáciles que estuvieron destinados a ayudar a absorber un exceso de propiedades.

Los pagos iniciales allí oscilaban entre un 20% y 30%, en comparación con el 40% a 80% en ubicaciones de primer nivel, de acuerdo con Credit Suisse Group AG. A medida que entran en vigor las restricciones, los préstamos hipotecarios empiezan a disminuir.

(La otra cara de la deuda de los hogares, los préstamos al consumidor, han sido un problema aún mayor, con un aumento del 180 por ciento el año pasado, según Credit Suisse).

En segundo lugar, tal vez se avecina un impuesto inmobiliario. El ministro de Finanzas del país, Xiao Jie, indicó que esto podría suceder para el 2020. Cuando el presidente Xi Jinping exhortó a la gente a recordar que las casas son para vivir, no para la especulación, los inversores inmobiliarios deben haberse puesto nerviosos; un impuesto los hará temblar.

Dadas las pocas opciones de inversión disponibles para las personas más allá del volátil mercado de acciones y los productos de gestión de patrimonio (cada vez con más prohibiciones), no sorprende que hasta el 25 por ciento de la demanda de bienes raíces sea especulativa, según Bloomberg Economics.

En tercer lugar, está la amenaza más inmediata a los precios inmobiliarios por un impulso del lado de la oferta por parte de Pekín.

El gobierno está comenzando a pasar de reducir la demanda a promover nuevas viviendas. Entre las medidas que el gobierno está promoviendo, según el economista Chen Xingdong, de BNP Paribas SA, está fomentar los hogares donde el gobierno y los compradores comparten los derechos de propiedad, e incluso permitir que empresas estatales vendan apartamentos a sus empleados.

El gobierno también está fomentando el crecimiento de un mercado de alquiler. Si bien gran parte de las existencias actuales de viviendas para alquiler es de mala calidad, es probable que eso cambie.

Una ola de oferta está destinada a hacer bajar los precios, y no solo en las grandes ciudades. Esto es importante porque los bienes raíces representan casi las tres cuartas partes de los activos de los hogares chinos, en comparación con poco más de un tercio en Estados Unidos, y tienen un efecto patrimonial mucho mayor de todos modos que las acciones.

Además, una grave caída en las acciones probablemente desencadenaría un rescate por parte de corredoras y otras instituciones del tipo "equipo nacional" que rescataron a los mercados en 2015.

El regulador de valores de China ya está instando a las corredoras a evitar que los clientes cierren posiciones para limitar las caídas de acciones.No existe tal red de seguridad para el sector de vivienda. Por lo tanto, aunque es poco probable que ocurra un colapso, un período de reducciones de precios en todo el país no estaría muy lejos.

Por Nisha Gopalan

Esta columna no necesariamente refleja la opinión de Bloomberg LP y sus dueños.