Se asoman nuevos corredores comerciales en Lince, Jesús María y Magdalena del Mar

Incluso, ya asoman potenciales corredores comerciales (conjunto de calles o avenidas con un elevado flujo peatonal, a veces también vehicular), según el último reporte de la consultora Binswanger, Guía Inmobiliaria de Comercio Puerta a Calle.

“Uno de estos se vería en Lince, límite con San Isidro, zona que cruza la avenida Javier Prado. Esta cuenta con varios parques y a su alrededor hay varios edificios multifamiliares y está llegando mucho comercio. También veremos nuevos corredores en Jesús María por el mismo impacto de la vivienda”, señaló George Limache, jefe de Investigación de la consultora Binswanger.

Roberto Torres, líder del área retail, anotó que el cruce de la av. Brasil con av. Javier Prado (límite de Magdalena con San Isidro) se perfila como otro corredor. “En esa zona los locales son grandes, y poco a poco han llegado más operadores”, sostuvo.

Más adelante, dijo, veremos el incremento de corredores en Lima Norte (Independencia, Los Olivos, Puente Piedra), y Lima Sur (Chorrillos, San Juan de Miraflores, y otros) que hoy tienen pocos.

Nuevos locales

Para este año, dice Limache, lo que veremos es el aumento del número de locales puerta a calle, debido a los proyectos inmobiliarios de vivienda y oficinas que se entregarán. “Los usos mixtos son el nuevo estándar de mercado. Si la zonificación lo permite, los desarrolladores incluyen al menos un local comercial en el primer nivel”, explica.

Es que el consumidor de hoy valora mucho a los negocios de acuerdo a qué tan cerca se encuentran. “El crecimiento en centros comerciales ha llegado a su techo, sobre todo en Lima, y esto también se da ante la necesidad de cercanía”, detalló.

A esto se suma la subdivisión de locales grandes en formatos entre 80 m2 y 200 m2, debido a que cada vez son menos los negocios que buscan crecer en áreas mayores. “Ya hay varios casos de estos y funcionan con éxito, antes tenías uno de 600 m2 y hoy puedes tener tres de 200 m2 y se puede cobrar un poco más por metro cuadrado”, sostuvo.

Cuestión de precios

Actualmente, la renta máxima que se quiere pagar por un local puerta calle es de US$ 5,000, lo que ha llevado a que se acomoden a locales más pequeños, entre 80 y 100 m2, tendencia que se veía antes de la pandemia y que hoy se ha acentuado.

“Se está viendo una búsqueda acelerada de locales, en rubros como electrodomésticos e incluso educación, principalmente para institutos, y algunos restaurantes”, sostuvo Limache.

Lo cierto es que a nivel de vacancia, a marzo del 2021, las tasas de vacancia en zonas de Lima Top regresaron al 5%. “Varios retailers han aprovechado la coyuntura obteniendo tarifas atractivas y periodos de gracia. Aseguraron locales estratégicos para los próximos años”, dijo.

En sí, la expectativa en renta este año es de estabilidad, aunque se presentarán excepciones de acuerdo al tipo de local. “Por un lado están los locales grandes que si no se subdividen, el propietario tendrá que cobrar una renta menor por metro cuadrado; y los restaurantes, que ocupan cerca del 30% de locales puerta a calle y han sido los más afectados, puede que tengan un mayor margen de negociación respecto a lo habitual (entre 5% y 10%)”, dijo Limache, tras indicar que para espacios grandes no suelen pagar más de US$ 15 el metro cuadrado.

“Ya en 2022, podríamos ver un incremento en el precio de las rentas volviendo al nivel promedio de 2019 (US$ 20 m2)”, indicó.

Locales en Miraflores se ocupan más rápido que en San Isidro

Si bien históricamente el retail ha sido el segmento inmobiliario con la tasa de vacancia más baja (menor a 5%), entre mayo y agosto de 2020 esta se duplicó, en algunos casos superando el 10%.

“Lo más crítico se dio en San Isidro y Miraflores por la población flotante. En el primer caso por la actividad empresarial, y en el segundo por los turistas”, señaló George Limache.

En estos momentos, en Miraflores, locales que estuvieron desocupados ya fueron arrendados, pero en San Isidro la recuperación es progresiva, ya que hay personas que no vuelven a las oficinas, por ende, sigue la desocupación, más que nada en restaurantes, dijo el ejecutivo.

Cabe precisar que San Isidro tiene dos corredores. Uno es la zona del Centro Financiero, que es la más afectada, y la otra es San Isidro Golf, que se impactó menos con locales dirigidos a los residentes como Emilio Cavenecia y av. Pardo y Aliaga, y ahora están arrendados.

“El caso de Conquistadores es particular, ya que por buen tiempo se viene realizando un cambio en cuanto a formatos de locales, hoy se buscan espacios pequeños y otros se están vendiendo”, sostuvo Limache.

San Isidro además está recibiendo nuevos proyectos de viviendas y con ello empezaría a dejar de lado la población flotante.