Jockey Plaza y su apuesta por diversificar ingresos con Boulevard de Asia

La Administradora del Jockey Plaza Shopping Centers llegó a un acuerdo para la compra del centro comercial Boulevard de Asia, de la empresa Inversiones Castelar, cuyo monto de la operación aún no ha sido revelado.

Pero, ¿cuáles son los números que respaldan y los riesgos que enfrenta actualmente el Jockey Plaza? Hoy cuenta con una de las calificaciones más altas, como es AA+ (pe) por Apoyo & Asociados Fitch Ratings y AA+.pe, por Equilibrium, vinculado a Moody’s.

En ese sentido, la diversificación de los ingresos en más de un centro comercial podría llevar a un aumento en la calificación que tiene Equilibrium, y aunque esta no es la decisión por la cual la empresa, vinculada a la familia chilena Cummins, tomó la decisión, sí genera un aspecto relevante.

En su análisis reportado en mayo último, la calificadora de riesgo consideraba que la concentración de la empresa en un solo centro comercial cobraba relevancia ante eventos extraordinarios como la suspensión de actividades por desastres naturales, huelgas u otros aspectos que pueden impactar en su capacidad de generación de ingresos.

Para el caso de Apoyo & Asociados Internacionales Fitch Ratings, sobre el mismo punto, sostiene que si bien mantiene un sólido posicionamiento en la industria, tiene la desventaja de no ser dueño del terreno y de operar bajo la modalidad de un contrato de uso de derecho de superficie con fecha de término en el 2035. “Esto constituye un desafío para el mantenimiento sostenido del crecimiento del nivel de ingresos”, detalla.

Pese a ello, lo que destacan ambas calificadoras de riesgo es que la empresa ha logrado una diversificación de su oferta que va dirigida a los segmentos más altos, como son cuatro tiendas anclas, dos hipermercados, un home store, más de 600 locales comerciales, un patio de comida, 12 salas de cine, un centro médico y más de cinco mil estacionamientos.

Equilibrium destaca que la empresa tiene planes para hacer más eficiente sus espacios de arrendamiento, además de un despliegue de multicanales para fortalecer las marcas de sus locatarios y sus propias marcas.

De esa manera, los ingresos de arrendamiento de la compañía cuentan con alto componente de ingresos por renta mínima, tal como se detalla en el gráfico.

Según Apoyo & Asociados Fitch Ratings (AAI), la experiencia producto de los años que viene operando el centro comercial, le ha permitido a Administradora Jockey Plaza Shopping Center a conocer los gustos y preferencias del consumidor y establecer una estrategia comercial que se basa en un mix óptimo de marcas/productos.

“Estos atributos le han permitido contar con un bajo nivel de desocupación (por debajo del 1% en los últimos años e históricamente por debajo de 5% desde el 2000)”, sostienen.

Destacan el crecimiento del área arrendable en 4.6% anual (entre 2013-2018), para poder incorporar nuevas marcas locales e internacionales, las cuales representaban el 49% y 51% del total de locales a diciembre 2018, respectivamente.