Guillermo Westreicher Hgwestreicher@diariogestion.com.pe
Según un informe del Instituto Ciudades Siglo XXI difundido la semana pasada, los ingresos de las empresas inmobiliarias caerían en el corto plazo, principalmente por una menor oferta en los distritos limeños de altos ingresos.
Walker Bonilla, gerente comercial de la inmobiliaria Contempora, consideró que estas proyecciones no serían correctas. Por el contrario, aseguró que el sector se desarrollará con dinamismo y los márgenes de ganancia se mantendrán en alrededor del 20%.
¿Cuál es su perspectiva del sector inmobiliario para este año?Creo que será un año favorable porque se está industrializando el mercado. Hay una tendencia al alza en los precios de los terrenos. Por ello, subirá la cotización de las viviendas en 20% y el porcentaje es similar para oficinas.
¿En esta coyuntura las empresas ganarán más?El margen de utilidad de los proyectos seguirá bordeando el 20%.
¿Por qué aumentó el precio de los terrenos? En Miraflores y San Isidro se cuadruplicaron desde el 2006 hasta la fecha…El boom de la construcción impulsó el precio de los suelos y efectivamente tiene una mayor incidencia en los segmentos de altos ingresos.
¿Es cierto que en el 2011 la oferta de oficinas se redujo en 15% en estos distritos A y B?La paralización del año pasado generó una demanda insatisfecha especialmente de oficinas. Hoy las tasas de vacancia (que reflejan el porcentaje de unidades inmobiliarias disponibles) están por debajo del 1%. En Miraflores es de 1.5%. En Lima Este hemos bajado de 6% a 2%. El mercado está respondiendo bien.
¿El incremento del precio de las viviendas es preocupante?Las viviendas han subido pero a la par del incremento de los ingresos y la capacidad de financiamiento. Se ha registrado una mayor demanda por inmuebles para el nivel A y B, que principalmente mueven el mercado en Lima. Pero también se registra un mayor dinamismo en el nivel C, D y E, debido a un impulso del sistema financiero.
¿Qué distritos registran el mayor dinamismo?Los distritos de mayor absorción (indicador que refleja el porcentaje de unidades inmobiliarias vendidas) son Pueblo Libre, Santa Anita, San Juan de Miraflores y Surquillo. Es decir, proyectos dirigidos al segmento B y C. En Carabayllo y Villa El Salvador la absorción es menor porque hay más oferta, proyectos de 2 mil o 3 mil unidades inmobiliarias, incluso viene pronto uno de 20 mil. Entonces, el proceso de colocación es más largo pero no significa que se registren menos ventas.
¿Y en los distritos de alto poder adquisitivo?Miraflores y San Isidro tienen una absorción promedio de 10%, que es sano a nivel de región.
¿Las mayores restricciones urbanísticas en cuanto a altura y espacio para estacionamiento han venido desincentivando los proyectos inmobiliarios?A medida que hay menos suelos y adquieren un mayor valor, se ha hecho difícil conseguir el terreno adecuado para la creación de productos inmobiliarios. Si en San Isidro y Miraflores las licencias fueran más generosas en términos de altura –o por lo menos más claras- tendríamos más proyectos.
¿Entonces es un factor que ha empujado los precios al alza?Muchos parámetros son ambiguos, las normas de colindancia por ejemplo no son del todo claras. Cambiar constantemente las reglas sobre permisos complica el tipo de inversión a realizar.
¿Las normas deberían ser más flexibles?Estoy de acuerdo con que las normas sean más estrictas. La gente necesita espacios para parqueo. El problema no es la rigidez de la norma sino la claridad de la misma.
¿Existe el peligro de una burbuja inmobiliaria por esta subida de precios?Hay dos factores que influyen: las construcciones viales y las licencias. En tanto las normas sean claras y las alturas favorezcan a los inversionistas, la incidencia del costo de la tierra sobre el proyecto será menor y va a reajustarse al mercado. Hoy existen pocos terrenos que cumplan con las características que buscan los empresarios, lo cual ha empujado los precios al alza y da la impresión que puede estar formándose una burbuja. Pero esta sensación es falsa, aún se pueden ampliar los espacios.