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La adquisición de predios rematados por el Estado es una de las opciones más rentables del mercado inmobiliario. Este tipo de compra puede llegar a significar un ahorro de un 20% a un 50%. Ante esto, la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) anunció la primera subasta online de terrenos para el mes de octubre.
Para poder participar es necesario conocer el procedimiento para una compra segura, efectiva y económica. Alejandrina Molina, especialista en derecho civil y comercial de Estudio Linares Abogados, nos brinda las pautas esenciales para hacerlo:
1) ¿Quiénes pueden participar de la subasta?
Cualquier persona natural o jurídica, ya sea nacional o extranjera, siempre y cuando no ejerza un cargo público, sea custodio del predio a ser subastado, preste servicios al Estado o cuente con impedimento para contratar con este. Además, se considerará como obstáculo para participar en la subasta virtual tener parientes dentro de organismos del Estado y/o contar con participación dentro de empresas que laboren para este.
También pueden participar postores bajo la modalidad de una sociedad conyugal, de consorcios o, incluso, empleando un régimen de copropiedad.
2) ¿Cuáles son los requisitos y pasos?
El primer paso será comprar el documento donde figuren las bases administrativas de la subasta online y el detalle de los predios a ser subastados, el mismo que estaría disponible a partir del mes de setiembre. Cada juego permite que el postor participe en la subasta de uno o más lotes. Suele brindarse a los postores un plazo para realizar consultas relacionadas a la subasta.
El siguiente paso es presentar dos sobres cerrados en las fechas señaladas por la SBN. El primer sobre deberá contener: una carta de presentación del postor, en calidad de declaración jurada, en la que indique el predio por el cual participa, al igual que una declaración jurada de no estar impedido a contratar con el Estado y de que sus fondos provienen de una fuente lícita.
En el caso de las personas casadas bajo el régimen de separación de patrimonios, deberán adjuntar, adicionalmente, copia literal de su inscripción bajo dicho régimen emitido por la SUNARP con una antigüedad no mayor a 30 días.
En cuanto a las empresas, el representante legal o apoderado será el encargado de suscribir la declaración jurada con la información mencionada. Para esto, será imprescindible presentar el certificado de vigencia de poder del representante con una antigüedad no mayor a 30 días.
Si se trata de un postor como Consorcio, deberá agregarse una ‘Promesa de Consorcio’ con las firmas legalizadas de todos los participantes, en la cual se consigne un representante, un domicilio común, las obligaciones a las cuales se comprometen los integrantes del consorcio y su porcentaje de participación.
“En el segundo sobre irá la propuesta económica por el predio solicitado junto a un cheque de gerencia por el 20% del monto ofrecido en la subasta, que deberá estar emitido por una entidad bancaria o financiera supervisada por la SBS. Esto representa una garantía y un eventual adelanto en caso el postor obtenga la Buena Pro. A los postores no beneficiados se les devolverá el íntegro de la suma depositada al terminar la subasta, salvo se detecte que el postor presentó documentación falsa o que no cumpla con el pago del precio final tras obtener la Buena Pro”, explica la especialista de Estudio Linares Abogados.
3) ¿Cómo se desarrolla la subasta?
La subasta virtual será presidida por el subdirector de la Subdirección de Desarrollo Inmobiliario de la SBN, quien pedirá a los postores que presentaron las dos ofertas económicas más altas respecto de cada lote mejorar sus propuestas dentro de un tiempo no menor a tres minutos.
De no manifestarse una intención de mejora, el subdirector anunciará por tres veces consecutivas la última mejor oferta. Si esta no fuese superada, se le adjudicará la Buena Pro al postor que realizó la mayor oferta.
“El o los adjudicatarios ganadores tendrán un plazo de tres días hábiles para elevar el fondo de garantía hasta 30% y, así, tener opción de cancelar el precio de venta mediante un financiamiento bancario. En caso de no hacerlo, se deberá pagar el precio total del predio dentro de diez días hábiles o, de lo contrario, perderá la buena pro y el 20% de lo entregado como garantía”, señala Molina.
4) ¿Qué puede provocar la suspensión del proceso?
A continuación, la asociada de Estudio Linares Abogados resume las principales restricciones o acciones que podrían ser causales de suspensión o retiro del proceso de subasta:
· Que diferentes postores se pongan de acuerdo, durante a subasta, para hacer una oferta conjunta.
· Que se identifique a funcionarios o servidores públicos que estén participando indirectamente o por medio de una persona interpuesta.
· Que se compruebe la participación de parientes de hasta cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad de funcionarios o servidores públicos, así como a empresas donde tengan una participación superior al 5% del capital social.
· Que se verifique que el o los postores no cumplieron con la compra de las bases administrativas.
· Que las observaciones a los documentos presentados en el primer sobre no sean subsanadas dentro del plazo permitido.
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