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Luego de unos meses de caída en la venta de unidades inmobiliarias, el sector empezó a recuperarse en ‘v’ a partir de mayo, cuando apenas se colocaron 170 viviendas.
Aun así, la venta de unidades cayó 10.1% durante el 2020, pese a que diciembre cerró con 1,056 unidades, 2.7% menos que el mismo mes de 2019. La Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI) estima que este año las ventas se recuperarán en 9%.
En cuanto a la oferta, hoy los distritos como Jesús María, Pueblo Libre, Magdalena, Lince, San Miguel, entre otros que comprenden Lima Moderna, concentran el 43.65% (11,318 unidades) de participación, seguido del sector conocido como Lima Top -Barranco, La Molina, San Borja, Surco, San Isidro y Miraflores-, con el 30.2% (7,831), y Lima Centro, con el 15.55% (4,032).
Con la recuperación de la demanda, también se registra un incremento en la oferta de algunos distritos. Miraflores tomó más impulso en la generación de nuevas unidades y pasó a ser el distrito con mayor producción de departamentos en la ciudad.
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Oferta
Luego que a diciembre de 2019 Miraflores tuviera apenas el 5.6% de la oferta de unidades en la ciudad (1,239) en 67 proyectos, hoy ha pasado a ser el distrito que más alberga departamentos para la venta con 2,640 unidades (10.18% del total en oferta) en 101 proyectos, con un promedio de 26 viviendas cada uno.
Le siguen Jesús María, con 2,593 unidades en 60 proyectos (43 por proyecto en promedio); San Miguel, con 2,216 en 49 edificios; seguido de Surco, con 2,117 en 54 proyectos; Magdalena, con 1,909 unidades, y Lince, con 1,803 en 53 proyectos cada uno.
Cabe destacar que en La Victoria, principalmente por el desarrollo de proyectos en Santa Catalina que limita con San Isidro, existen 1,684 unidades en 14 proyectos, lo que genera un promedio de 120 departamentos por proyecto.
“En los últimos 12 meses se mantuvo el liderazgo de Lima Moderna. Sin embargo, los distritos de Lima Top pasaron de 23.9% a 30.2% por el crecimiento de la oferta en Miraflores”, dijo Ricardo Arbulú, presidente del Comité de Análisis de Mercado de la ASEI.
En cuanto a participación de la oferta en soles, la variación de Lima Moderna pasó de 40.2% a 38.6% en el mismo período, mientras que Lima Top pasó de 40.8% a 44.6%.
Fases
Actualmente la oferta está compuesta por proyectos en planos, con un 56.3% (14,603), seguido por los de en fase de construcción, con 33.9% (8,785), y entrega inmediata, con 9.8% (2,539). Cabe indicar que un mercado inmobiliario es saludable cuando hay menos del 15% de las unidades en entrega inmediata, según Arbulú.
Precios se mantienen estables
Sobre los precios por metro cuadrado, ASEI estima que estos se mantendrán estables, aunque podrían subir 4% en algunos distritos de Lima Moderna.
En 2020 el precio aumentó 7%, aunque de manera diferenciada por sectores urbanos. Esto debido a mayores facilidades de entidades financieras en la evaluación de crédito hipotecario.
Ricardo Arbulú también destacó la demanda real no especulativa por viviendas más modernas y funcionales, así como la escasa oferta debido a una falta de actualización del plano urbano provisto por Lima Metropolitana que no permite mayor altura para el desarrollo inmobiliario. Asimismo, dijo, se registró una ampliación de subsidios en el rango del crédito MiVivienda, lo que provocó una presión en los precios por metro cuadrado.
El tipo de cambio también incide en un mayor precio de construcción, lo que se traduce en el precio de vivienda. Pese a ello, los distritos ubicados en la zona de Lima Top registraron una caída de 4.8%, y en los distritos de Lima Moderna, un aumento de 4.9%.