Lima Este: Entre la volatilidad y la estabilidad en su oferta de vivienda, ¿cómo aprovechar su potencial?

El sector urbano de Lima Este está integrado por los distritos de Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, El Agustino y San Juan de Lurigancho, y son un sector que tiene potencial para el desarrollo inmobiliario.

Según la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), la inversión inmobiliaria en los últimos años ha tenido un crecimiento edificador importante motivado por la aparición de proyectos de edificios de departamentos y algunos condominios de casas localizados al este de Lima Metropolitana.

"El déficit habitacional cuantitativo asciende a 48,000 viviendas, siendo Ate y San Juan de Lurigancho los distritos que concentran más del 66% de este déficit", mencionó Alonso León, coordinador del Informe Económico de la Construcción (IEC) de Capeco.

En los distritos de Lima Este residen un total de 2´351,177 habitantes que equivalen al 25.6% del total de habitantes del total de habitantes de Lima Metropolitana.

En ese escenario, los distritos de Ate y San Juan de Lurigancho concentran el 69.7% de la población que habita en este sector. En el sector urbano Lima Este existen 709,246 hogares que en promedio cuentan con 3.3 miembros por hogar.

De acuerdo con los estudios de mercado que ha desarrollado Capeco, durante los últimos quince años, la oferta de vivienda nueva en el sector urbano Lima Este presenta una alta volatilidad, con un significativo pico el año 2012 (oferta de 5,164 viviendas) lo que representa 3.13 veces el promedio de todo el periodo revisado, en contra parte el año 2006 se ubica como el más bajo (oferta de 423 viviendas) lo que representa el 25% el promedio antes referido.

Del año 2013 a la fecha, se observa una relativa estabilidad con un promedio de 1,743 viviendas para esos seis años.

Cumbre de ventas

Respecto al comportamiento de las ventas de viviendas, Lima Este se observan tres grandes etapas comprendidas entre los años 2004-2008, 2009-2013 y 2014-2018.

La primera cubre el periodo 2004 – 2008, en la que se registró una venta de viviendas promedio de 764 unidades en este periodo. En la segunda etapa, que cubre el periodo 2009 – 2013, con una mayor volatilidad enmarcado entre un mínimo de 672 (2010) y un máximo de 2,993 el 2013.

En la tercera etapa, que cubre el periodo 2014 – 2018, marcado por una drástica caída entre los años 2014 al 2016, con un decrecimiento del orden del 82% (de 2,993 a 539) y una estabilización en el período 2016 – 2018 con un promedio de 654 unidades vendidas por año.

La participación de la venta de viviendas en el sector urbano Lima Este en relación al total de viviendas vendidas en Lima Metropolitana, en los 15 años de seguimiento a Lima Este registra un nivel promedio de 7.7% de participación en las ventas de todo Lima Metropolitana; sin embargo, como se puede apreciar la volatilidad es la principal característica de esta zona.

Según Capeco, se observa dos grandes picos los años2006 (13.4%) y 2013 (13.5%) y dos grandes valles los años 2006 (1.5%) y 2011 (4.5%), destacando la tendencia decreciente de esta participación desde el año 2013 hasta el cierre del año 2018 (4.5%).

Área promedio

Por su parte, el área promedio de las viviendas vendidas (2004-2018) en el sector urbano Lima Este se ubica en los 67 m². Entre los años 2004 y 2006 se produjeron viviendas con áreas comprendidas entre los 45 y 92 m², respectivamente.

El pico de 92m² tal vez no se significativo por el bajo nivel de ventas que registro el año 2006, sin embargo, si descontamos este dato el promedio no sufre mayor variación entorno a los 67 m².

Siguiendo la línea detiempo, luego comenzaron las áreas a descender hasta el 2007 alcanzando 59 m² para luego subir hasta el año 2011 con 72 m² y reduciéndose nuevamente a 68 m² el año 2012.

Finalmente se recupera los años 2014 y 2015 con 74 m². En los últimos dos años se aprecia una tendencia de reducción del área promedio de las viviendas a 68 m².