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No siempre las calles comerciales con las ofertas de retail más exclusivas, son las más caras. El Perú no es la excepción a la regla. Un estudio internacional, de la inmobiliaria Colliers, sobre las arterias de retail con la renta más costosa lo prueba. Tenemos la sexta calle más cara de Latinoamérica: Jirón de la Unión. Cada metro cuadrado en promedio se arrienda por US$ 66.87.
En el primer lugar del listado se encuentra Zona Sul (US$ 182.99) en Río de Janeiro (ver recuadro).
El caso Jirón de la Unión"Mientras más recorrida es una calle es más atractiva", remarca Sandro Vidal. El gerente de investigación de Colliers Perú resalta el alto tránsito peatonal de Jirón de la Unión y su amplia demanda.
Quizá usted esté pensando ¿y Gamarra? Según Vidal, cada metro cuadrado del emporio comercial cuesta un promedio de US$1,000. Sin embargo, el estudio no lo considera en el listado. Tiene una lógica distinta. Contempla una mixtura entre venta y fabricación, y sobre todo tiene una oferta textil. "No tiene joyerías, disco tiendas, librerías o cines", añade.
Los precios de renta suelen ser inversamente proporcionales al tamaño del local. Mientras más pequeño es el local, más grande el precio. Y, después de hacer matemáticas, Gamarra supera al corredor del Centro Histórico. Vidal observa que un puesto en Gamarra tiene 6 metros cuadrados en promedio. Ello supone una recaudación de US$ 6 mil.
En el Jirón de la Unión se piensa en grande. Un local alcanza los 50 metros cuadrados. Los locatarios deberán pagar un poco más de US$ 3 mil por todo el espacio.
Los precios de las calles Andino Zone (Colombia) y Oscar Freire (Brasil) crecen a un ritmo de 21.1% y 19.2%, respectivamente. En cambio, Jirón de la Unión se ha detenido. No avanza, ni retrocede. Vidal remarca que si el precio crece más, el inquilino ya no podrá pagar, y el corredor ya no será atractivo.
La venta hace el precioLa dinámica de un centro comercial es distinta. Así lo confirma Juan José Calle, presidente de la Asociación de Centros Comerciales del Perú (ACCEP), quien observa que "el precio de la renta de un local se determina por la cantidad de venta que se va a generar allí".
Calle, quien también es gerente general del Jockey Plaza, detalla que no es lo mismo cobrarle a una joyería que a una tienda de trajes. "En el Jockey Plaza, depende de la ubicación. Tenemos locales de US$100 por metro cuadrado. No hay un tarifario, depende de la categoría".
Otras zonas atractivasSegún Vidal, Gamarra no es el único espacio que supera a Jirón de la Unión. Existen cuadras en Surco donde el metro cuadrado se alquila en US$70. "La zonificación de un lugar de la ciudad eleva el costo de un espacio".
En América Latina, la mayoría de países están al alza. Por ello, también se vuelven atractivos distritos de la periferia de Lima. Vidal menciona a San Juan de Lurigancho. En las calles cercanas a Metro en la avenida Próceres de la Independencia, hoy se renta cada metro cuadrado a US$ 20.
Vidal vaticina que la avenida San Juan en San Juan de Miraflores y la calle Belaúnde de Comas también podrían incrementar su valor.
ENTREVISTA EN CORTO"Un mall reserva hasta 10% de espacio para lo premium"Percy Vigil, gerente general de MegaPlaza
¿Cuál es la tendencia del precio de alquiler para la oferta premium en los malls?Hay una tendencia al alza, principalmente por la escasez de áreas para esta categoría.
¿Cuál es el máximo precio de un metro cuadrado?El precio depende, además de las ubicaciones, de los tamaños de locales. Un ejemplo es el de rentas superiores a los US$ 100 por superficies de 80 m2 a 100 m2.
¿En qué zonas del centro comercial?Usualmente, en locales menores en primer nivel, los valores superan los US$100 por metro cuadrado. En promedio, los valores por metro cuadrado fluctúan entre los US$ 45 y US$ 60 por m2 para tiendas menores.
¿Cuál es el centro comercial más caro?Jockey Plaza es el de mayor valor por metro cuadrado. Hay centros que ofrecen áreas solamente de renta variable, como estrategia temporal.
¿Qué porcentaje de su espacio suelen reservar los malls para una oferta premium?En general, podrían fluctuar entre el 5% y 10% del área arrendable, dependerá mucho del proyecto.
¿Cuánto está dispuesto a invertir un centro comercial por un terreno para construir?Lo que el dimensionamiento del proyecto determine de acuerdo a la oferta potencial para el futuro centro comercial. En algunos casos, el desarrollo de proyectos mixtos ayuda a abaratar el costo de la tierra en lo que al proyecto comercial se refiere. Los metros arrendables a costos de arriendo razonable de mercado, junto con la inversión y costos de construcción, serán lo que finalmente determine la viabilidad o no del proyecto.
EL DATOLas otras calles. En Lima, Después del Jirón de la Unión, los precios más altos están en Dasso (San Isidro) y Larco (Miraflores). La renta en ambos lugares es de US$ 30 por m2. Luego, la avenida Conquistadores (San Isidro). Los precios (2011) varían entre US$ 20 y US$ 30 el m2. La avenida Benavides (Miraflores-Surco) está en cuarto lugar. La renta oscila entre US$ 15 y US$ 20 el m2.