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Tras haberse promulgado la ley que regula el procedimiento de desalojo con intervención notarial (Ley N° 30933) en abril del 2019, muchos de los arrendadores vieron con buenos ojos esta iniciativa y empezaron a aplicarla.
Sin embargo, a octubre de este año se empiezan a observar algunos inconvenientes en el proceso del retiro del inquilino, advierte el especialista en derecho inmobiliario, Manuel Balcázar, en diálogo con Gestión.pe.
Para que el desalojo se efectúe, explica, el contrato debe ser firmado entre ambas partes (arrendador y arrendatario) ante un notario y además, debe contener una cláusula de allanamiento a futuro, con lo cual se podrá recuperar el inmueble.
El desalojo puede iniciarse a los dos meses de retraso en el pago de la renta o por el vencimiento del contrato de arrendamiento. De darse uno de estos casos, se puede empezar con el proceso de retiro del inquilino que consta de dos fases.
En la primera de ellas, el propietario acude al notario y éste recibe la solicitud de desalojo. El notario constata que, en efecto, no se ha renovado el plazo del contrato de arrendamiento o no se ha realizado el depósito de los pagos de la renta acordada y tras ello emite un acta en la que se deja constancia una de estas dos causas. Dicho documento se inscribe en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.
En este proceso empieza la segunda fase, donde el notario debe remitir una copia legalizada del expendiente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica la vivienda arrendada y así pueda proceder el desalojo. El problema surge en esta etapa, puesto que en el envío de documentos de la notaría al juez de paz no se está efectuando, quedando entrampados el proceso de desalojo.
“El propietario acude al notario y pide que quiere empezar a tramitar el desalojo. Esa segunda etapa, la tramitación del desalojo, es la que no están ejecutando las notarías todavía. Entonces, el notario responde que no puede, se le deriva a otro y ese otro tampoco puede y así van de notario de notario y no encuentran quien ejecute el desalojo propiamente dicho”, explicó.
Retiro en cerca de 3 meses
El especialista precisa que la ley del desalojo con intervención notarial es relativamente nueva, por lo que consideró que el hecho de no enviar las actas se puede deber a la falta de una instancia dentro de las notarías que realice dichos trámites. De este modo, se espera que en los próximos meses puedan regularse.
Agrega que una vez la copia del expediente llegue a manos del juez de paz, y si se cumplen todos los requisitos para proceder con el desalojo, se emitirá la resolución judicial en la que dispone el lanzamiento contra el arrendatario, así como la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial.
“Ahora vamos a ver cuánto demoran los notarios en el envío del acta al juez. En la notaría no deberían demorarse más de 15 días y lo que falta también es saber operativamente cuánto demorará el juez porque recuerda que ellos (los notarios) mandan esa acta al juez de paz letrado y es el juez de paz letrado que debe tramitar este proceso (de desalojo). Ahora, exagerando, el juez no debería demorar más de 2 o 3 meses, que es bastante tiempo considerando que el proceso judicial de desalojo se demora de 3 a 4 años”, detalló.
Lo que debe tener el contrato de arrendamiento:
- Contener una cláusula de allanamiento a futuro, del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta.
- Contener una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la presente ley para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo.
- Consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento. En caso de que la cuenta de abono sea modificada, el arrendador pone en conocimiento al arrendatario dicha situación mediante comunicación de fecha cierta. Mientras no se efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos.