Por Fernando Gimeno
Al lujo le gusta habitar en viviendas exclusivas, cuyo mayor atractivo es siempre su privilegiada ubicación. Eso las hace escasas y, por lo tanto, al alcance de unos pocos, pero ahora en el Perú son cada vez más los que pueden pagarlas y esa demanda mayor hace que los precios en este segmento se hayan disparado a cotas impensadas hace poco tiempo, hasta llegar a los departamentos del millón de dólares.
Mientras el mercado limeño busca nuevos espacios como alternativa a sus distritos más selectos, en regiones con una gran aceleración económica, como Arequipa y Cusco, estos inmuebles son cada vez más refinados y caros.
"Se debe a que un grupo de gente ha acumulado ingresos y tiene excedentes para acceder a viviendas de mayores prestaciones", explica Eric Rey de Castro, gerente general de Colliers International Perú. Esto provocó que los precios registraran en el 2012 hasta un aumento del 21%, como indica Nella Pinto, gerente de Perú Sotheby's International Realty.
Así sucede en los departamentos más caros de la ciudad, localizados en las seis primeras cuadras de la avenida General Pezet. Sus vistas ofrecen una privilegiada panorámica del Golf de San Isidro dentro de una calle muy tranquila. "Allí el departamento más pequeño tiene 220 m2 y se vende ahora a US$ 4.000 – 4.500/m2 pero pronto veremos pedir US$ 5.000", explica, cuando en realidad se comenzó a vender por US$ 2.000.
Para Rey de Castro, dicha cifra está disociada de su valor real por las pocas posibilidades de rentabilidad, sobre todo en alquiler. "Me preocuparía pagar US$ 5.000 si los alquileres solo dan un 3% de rentabilidad anual, cuando lo mejor sería entre 6% y 8% para cubrir al menos los intereses. Esto debe ajustarse porque o los precios están muy caros o los alquileres muy bajos", opina.
El grupo Inmobiliari anunciará en breve un proyecto en este punto cuyos departamentos, de 240 a 280 m2, tendrán lo último en tecnología y costarán al menos US$ 900.000, según avanza su gerente comercial, Alejandro González.
"Nos esforzamos mucho en que nuestros productos sean únicos y en darles valor agregado más allá de la ubicación, que es primordial", señala González, cuyo grupo también prepara en San Isidro el edificio Nouvel, con departamentos de 120-190 m2 a US$ 2.600/m2, que conjugan la tradicional calle privada del distrito frente a la avenida Javier Prado. "Esa ubicación hará que su revalorización sea del 20-25% a corto plazo", añade González.
Sin embargo, esta demanda creciente presenta una gran oportunidad para revalorizar otras zonas de Lima que pueden acoger la demanda insatisfecha de San Isidro y Miraflores. "Es el caso del Parque Castilla, en Lince, Barranco, Magdalena y Surco, un distrito con mucho potencial por su gran desarrollo corporativo", explica González, cuyo grupo escogió el Golf Los Incas como nuevo enclave de lujo.
Allí construyeron el condominio The Most, con departamentos de 400 m2 que comenzaron a venderse a US$ 1.700/m2 hace dos años y ahora alcanzan los US$ 2.500, lo que supone una revalorización del 60%. Próximamente, lanzarán según la misma filosofía la urbanización "Golf Los Inkas", con departamentos a US$ $500.000.
Otra empresa que también se fijó en esta área es C&J Constructores, que levanta cinco edificios en los Cerros de Camacho. Su gerente inmobiliario, Álvaro Puga, comenta que la idea es ofrecer las prestaciones de un club en tu propio edificio para un segmento joven con alto poder adquisitivo.
"La ventaja es que al otro lado del golf crecen el número de proyectos de oficinas prime que generará un público deseoso de vivir cerca de su oficina", indica Puga. En el primer trimestre de 2014 estarán finalizados sus 150 departamentos, de entre 127 m2 y 260 m2, que venden a un precio promedio de US$ 1.750 – US$ 1.900/m2, pero ya esperan una revalorización anual del 15%.
Relax en el Colca y el Valle de los IncasEsta fiebre particular por el lujo también se vive en Arequipa, donde el precio del suelo ha crecido hasta un 800% en seis años, como relata el gerente general de Consorcio Casasur, Wilfredo Tapia.
"Departamentos de 135 m2, que costaban entre US$ 23.000 y US$ 30.000, ahora rondan los US$ 200.000", incide. Su propuesta es el condominio Quinta El Bosque, en Characato, donde vende 121 lotes para casas de segunda vivienda a un precio de entre US$ 140-150/m2, con una expectativa de revalorización del 10% en el próximo año.
Sin embargo, la empresa que aglutina seis de los diez proyectos más exclusivos de la región es Quimera Inmobiliaria, según su gerente de marketing, José Carlos Hernani. Entre ellos destacan el Golf La Joya, que define como la futura La Molina de Arequipa.
"Tendrá 90 hectáreas, pero sus 300 lotes, de entre 600 y 1.200 m2, solo ocuparán 20. El resto se reserva para área verde y un campo de golf de 18 hoyos", anuncia Hernani. De momento se vende a US$ 140/m2, pero su previsión es que su valor se multiplique cuando la ampliación de la autopista y la expansión de la ciudad reduzcan el trayecto a Arequipa de 40 a 20 minutos.
Con las Casitas del Colca Señorío, esta inmobiliaria apuesta por el cañón del Colca como un destino exclusivo para los arequipeños, quienes disponen de 70 lotes, de entre 700 y 1.200 m2 a unos US$ 120/m2 para disfrutar de este paraje natural único en Sudamérica.
En estos proyectos, Hernani diferencia claramente un primer cliente que compra para invertir y un segundo que más tarde compra para vivir. "Hubo casos de urbanizaciones en Arequipa, ciudad donde la gente compró a US$ 150/m2 y después vendió a 700 sin haber vivido nunca allí", recuerda el gerente.
Andrea Chávez, de la Inmobiliaria VIVA, matiza que se trata de una minoría. "Los que finalmente residen son clientes en su mayoría relacionados con la actividad minera, que ahora tienen excedentes y quieren invertirlos en una vivienda de mayores prestaciones", señala la especialista.
Esta mayor demanda de exclusividad también ha masificado los tradicionales lugares lujosos de descanso como Asia, cuyos antiguos propietarios se trasladan ahora a condominios de superlujo como La Jolla y Shamrock Paracas Lagoon, ya comentados en los números anteriores de G de Gestión.