Costo de propiedades en megaciudades no puede subir eternamente

(Bloomberg) Conforme los alquileres y el precio de las viviendas en las megaciudades más productivas siguen subiendo, la pregunta obvia es si esto es sostenible.

¿Nueva York, San Francisco y Londres se convertirán en gigantes imparables que absorberán más talento y llegarán a ser más caros cada año? Quizá no. Veo varias razones para que este crecimiento de las megaciudades resulte limitado en lugar de aumentar en espiral hasta salirse de control.

Vivimos en una época especial en la que las actividades agrupadas tienen una importancia poco habitual para el crecimiento económico. Algunas actividades como la odontología y la producción de cemento, no se agrupan demasiado desde el punto de vista geográfico, por razones obvias.

En cambio, las finanzas (Nueva York y Londres), la tecnología de la información (Zona de la Bahía) y el entretenimiento (Hollywood y Nueva York) son las que más se agrupan. Por el motivo que sea, tiene sentido tener a muchos de los que toman las decisiones en un solo lugar.

Las principales ciudades se han vuelto muy caras en parte porque dos de estos sectores agrupados –las finanzas y la tecnología de la información- están en ascenso. No hay ninguna razón en particular para pensar que esas tendencias continuarán eternamente, y eso limitará los alquileres en las ciudades afectadas.

Muchos más sectores económicos tienden a estar dispersos geográficamente –como la educación superior, el cuidado de los ancianos, la instalación de equipos para hogares inteligentes, la fractura hidráulica (fracking), los restaurantes- y, si más actividad económica toma esas formas, en alguna medida los alquileres de distintas ciudades se equipararán.

El aumento de dimensiones y valor del sector financiero claramente se ve limitado por el monto total del patrimonio de las carteras. ¿Pero qué pasa con la tecnología de la información? ¿No podría superar el ritmo de aumento de la productividad de otros sectores de la economía año tras año? Puede ser pero, aun cuando lo haga, no todo eso se tendría que manifestar en el precio de las propiedades de la Zona de la Bahía.

En un típico proyecto de tecnología, algunos beneficios van a manos de los capitalistas de riesgo y los dueños de la propiedad intelectual, y otros beneficios van a la sociedad en general, incluidos los consumidores.

En la medida que los beneficios sean cosechados en forma desproporcionada por los primeros iniciadores del proyecto, los valores de las propiedades de la Zona de la Bahía (y otros agrupamientos tecnológicos) sí aumentarán.

Pero el futuro más probable de la tecnología de la información es que distribuya sus beneficios cada vez más ampliamente a más y más sectores de la economía. Esa situación hipotética habla de una convergencia parcial de los futuros urbanos.

Otra forma de expresar esta idea es que el rendimiento de la propiedad intelectual se debilita con el tiempo. En los primeros años de los smartphones, una gran parte de los beneficios van a manos de Apple.

Cuando entran al mercado imitadores más baratos, los precios caen y una parte mayor de los beneficios llegan a los consumidores, o a los usuarios empresariales del producto, que están diseminados por el país.

Hay otra razón más para que el crecimiento de las ciudades de muy alta productividad llegue a un límite: que las personas más ricas no siempre son las más creativas. Las personas ricas a menudo eran muy creativas; es así como ganaron dinero.

Pero, si miramos al futuro, los supercreadores de la próxima generación todavía no son tan ricos y podrían preferir experimentar con sus nuevas ideas en entornos de alquileres más bajos, aunque más no sea porque eso les facilitará contratar a otras personas.

Si hubiera que elegir una ciudad o una ciudad-estado que estuviera llena de gente rica, Mónaco sería una candidata obvia. Sin embargo, difícilmente sea un entorno que favorezca la creatividad futura, aunque más no sea porque es muy caro vivir allí y eso aleja a muchos jóvenes.

El hecho de que esté llena del espíritu creativo del pasado no es razón suficiente para retomar esa evaluación. Parte de la vitalidad de las megaciudades actuales es que tienen zonas más baratas en su periferia, como Brooklyn en Nueva York u Oakland o East Palo Alto en California, pero esas zonas cada vez más están dejando de ser baratas.

Por último, las megaciudades tienen dificultades para hacer que sea asequible formar una familia grande o incluso mediana. ¿Cuántos de nosotros podríamos vivir en San Francisco, Londres o Nueva York y criar tres hijos en un barrio aceptable con buenas escuelas? Sólo los que ya son acaudalados podrían realizar semejante proeza.

El resultado es que esas ciudades no se reabastecen y dependen de continuas inyecciones de talento externo, sobre todo a través de la inmigración.

Tengo una postura personal favorable a la inmigración pero la política tanto de los Estados Unidos como del Reino Unido muestra que se permitirá una inmigración limitada.

Eso también restringirá el crecimiento de las megaciudades y, por lo tanto, la magnitud de sus alquileres. La dependencia de los inmigrantes también aísla a las megaciudades de las tendencias políticas centrales de su país y de ese modo limita su influencia política, algo que también ya es una realidad en los Estados Unidos y el Reino Unido.

La importancia de las megaciudades difícilmente desaparecerá. Pero tampoco tenemos por delante un futuro en el cual el costo de vida en esas ciudades aumentará sin límite.