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Ante el aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, muchas personas están considerando acelerar su compra de vivienda ante un escenario de cada vez mayores tasas; sin embargo, muchos desconocen las obligaciones tributarias que conlleva este escenario. Camilo Maruy, socio del estudio Rebaza, Alcazar & De Las Casas y Jorge Picón, abogado tributarista y socio de estudio Picón, explican el tema.
Maruy indicó que el comprador tiene que pagar el impuesto por la transferencia de bienes inmuebles o alcabala, que corresponde al 3% del precio de venta o el de autovalúo (el que sea mayor de estos), luego de haberles descontado 10 Unidades Impositivas Tributarias (UIT), equivalentes a S/ 46,000.
Cabe resaltar que el valor de autovalúo es la base tributaria que tiene el Estado para el Impuesto Predial, por lo que este registro ya está preestablecido.
“Por ejemplo, si se compra un inmueble a S/ 100,000, y es mayor que el valor de autovalúo, entonces se descuentan de este las 10 UIT, por lo que la base tributaria de donde se pagaría la alcabala sería S/ 54,000″, indicó Maury.
También mencionó que, de tratarse de una compra a una empresa constructora que está vendiendo un inmueble nuevo (la primera vez que este se vende), entonces no se paga alcabala.
“En esta figura solo se tributaría una parte proporcional al terreno; sin embargo, normalmente, a menos que sea un inmueble muy caro, esto estaría cubierto por las 10 UIT libres de impuestos. Es decir, no terminan pagando alcabala quienes compran un departamento nuevo a una empresa inmobiliaria. Por el contrario, la venta sí está gravada con IGV, el cual es pasado al precio por el vendedor”, indicó.
Perspectiva del vendedor
Picón señaló que si una persona natural vende una vivienda y es considerada casa-habitación, esta no sería gravada con el Impuesto a la Renta. Es decir, si en el inmueble se reside por más de dos años y sin usarlo como depósito, comercio, industria u oficina, la venta no paga la tasa impositiva.
En cualquier otro caso, la persona tendría que pagar el Impuesto a la Renta de Segunda Categoría de 5% por los primeros dos inmuebles que vende en el ejercicio (año). “Si se quiere vender un tercer inmueble en un año, sería reconocido como contribuyente habitual, y ya pagaría una tasa de 29.5%″, indicó.
Como excepción, indicó Maruy, en caso de vender un inmueble adquirido antes del 2004 (sustentado con un documento de fecha cierta), no se tendría que pagar Impuesto a la Renta, pues recién a partir de ese año se empiezan a gravar las ganancias por las ventas de inmuebles.
“Esto solo si la persona no es considerada habitual en la venta de inmuebles (si no vende más de dos inmuebles en un año). En caso de serlo, pasaría a ser un contribuyente de Tercera Categoría y pagaría 29.5%”, precisó.
Picón señaló que si el vendedor es una empresa, entonces se contemplan dos escenarios, si el inmueble a vender ha sido construido por esta o no. En caso de no haber construido la vivienda (por ejemplo, compró un departamento y lo está vendiendo) pagaría Impuesto a la Renta por la ganancia (29.5%), pero no pagaría el Impuesto General a las Ventas (IGV).
“Si es la empresa que construyó el inmueble, esta pagaría Impuesto a la Renta, además del IGV. La única exoneración, para el caso del IGV, es cuando se vende una vivienda por debajo de 35 UIT (S/ 161,000)”, afirmó.