Richard Manrique Torresrmanrique@diariogestion.com.pe
El Perú ya estaría inmerso en la primera etapa de una 'burbuja' inmobiliaria, que se evidencia por una subida insostenible de los precios de las viviendas, advirtió Luis Felipe Zegarra, director del Centro de Estudios de Competitividad y Mercados de Centrum Católica.
Reconoció que la mayor parte de las personas no está comprando viviendas para especular –para alquilar o revender luego- sino para vivir, pero dijo que la especulación formaría parte de una segunda etapa, si es que no se toman las acciones para hacerle frente.
"Podríamos dividir la 'burbuja inmobiliaria' en dos etapas. Una muy grave, especulativa, en donde la gente compra simplemente para especular que el precio siga subiendo, y cuando éste empieza a caer deciden vender y allí es cuando el precio se va al suelo. Esa es la situación más dramática o extrema. Yo no creo que estemos allí. Pero existe una etapa anterior, en la que se forma la 'burbuja', cuando el dinero aparece y empieza a generar una subida fuerte de los precios. Entonces, hay una 'burbuja incipiente' y una 'burbuja especulativa'. Yo creo que estaríamos en la primera etapa: entrando en una 'burbuja incipiente'", alertó.
¿Cuál es la razón principal? Respondió que la actual burbuja está siendo alimentada por un inusitado exceso de liquidez en el mercado peruano debido, por un lado, a la política monetaria expansiva de la Reserva Federal y, por otro, a políticas de flexibilización de crédito por parte de los bancos comerciales.
Asimismo, el economista de Centrum Católica dijo que un factor que estaría jugando a favor de una burbuja inmobiliaria es el subsidio estatal a la compra o mejoramiento de viviendas a través del Fondo Mivivienda.
Ratio venta-alquiler de viviendaZegarra recomendó a no confiarse en el ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (PER por sus siglas en inglés), pues este indicador se utiliza para identificar la segunda etapa de la burbuja inmobiliaria (la especulativa) y, además, excluye datos importantes para determinar una 'burbuja'.
La lectura del PER es la siguiente: Si en un país se tuviera que alquilar una vivienda durante 25 años para recuperar su valor de venta, ello indicaría que se encuentra frente a una burbuja inmobiliaria. El Banco Central de Reserva (BCR) informó que en Perú el indicador está en 15.3 años, mientras la consultora Tinsa Perú estimó 18 años. Es decir, no habría problemas.
Sin embargo, Zegarra aclaró que en el PER no se toma en cuenta el costo financiero, es decir, compara el precio de la vivienda sin la tasa de interés con el precio fijo del alquiler.
"Entonces, cuando incluimos el costo del crédito ya la situación no es tan clara de que estemos bien. El gran problema es que la tasa de interés del Perú es mayor de la que se pagaba en Estados Unidos. No es tan cierto que el rendimiento por alquiler sea mucho mayor al registrado en Estados Unidos durante su época de 'burbuja', sobre todo cuando lo ponemos en términos netos. Hay que tener mucho cuidado con esas comparaciones", advirtió.