Burbuja inmobiliaria: ¿Algo de qué preocuparnos?

En los últimos 10 años, el Perú viene experimentando un crecimiento económico sostenido con cifras muy alentadoras. Dentro de este escenario, el desarrollo del sector construcción y la actividad inmobiliaria vienen generando un dinamismo en la economía nunca antes visto, que conjuntamente con una serie de incentivos por parte del Estado, la mejora de la capacidad adquisitiva de la población y de las condiciones financieras en crecimiento de créditos y reducción de tasas, ha permitido que crezca exponencialmente la oferta como la demanda inmobiliaria en la población, produciendo un incremento de los inmuebles, el mismo que se comienza a percibir con cierta preocupación debido a su velocidad.

Hoy esto se viene analizado y cuestionado en medios periodísticos por especialistas y sobre todo, economistas que sostienen diferentes conceptos y explicaciones, algunos mencionando que no hay signos de preocupación y otros que por el contrario señalan que dichos incrementos vienen produciéndose a partir de especulaciones y distorsiones del mercado, lo que a la larga podría llevarnos a generar condiciones para que se vaya gestando lo que se denomina como "burbuja inmobiliaria", una condición que afecta, distorsiona y perjudica enormemente, no solo en el mercado inmobiliario en general sino y sobre todo, a la economía del país y a la del resto de la población.

De acuerdo a la literatura, el precio de un activo real o financiero experimenta una "burbuja" si su precio de mercado se encuentra desajustado de manera persistente en el tiempo, con respecto a su valor intrínseco o fundamental.

Muchos de los artículos que se leen, terminan mencionando lo de siempre y de manera superficial:

1) La demanda es más grande que la oferta, asegurando que los incrementos de los precios están aún por debajo de su techo y en tanto la oferta sea insuficiente, no debería haber preocupación al respecto.

2) El incremento de la capacidad adquisitiva en muchos sectores de la población, los flujos hipotecarios, las condiciones y las facilidades de compra permiten una creciente demanda, que empuja los precios hacia arriba.

Estos argumentos son válidos y generan confianza cuando son analizados en artículos pequeños,como éste, de poco más de 700 palabras. Con el fin de alimentar el debate, trataré rápidamente de referirme a 3 temas que no han sido tocados y que hoy me preocupan:

1) ¿Únicamente demanda insatisfecha? Cuando se menciona que la demanda sobrepasa largamente la oferta, se enfoca en que los que están comprando casas, departamento o terrenos, son únicamentepoblación que demanda de una vivienda. Aquí la primera inexactitud. Hoy hay un alto porcentaje de personas que contando con vivienda utilizan su excedente (ahorro, utilidades, acceso al crédito) para adquirir casas, departamentos o terrenos con el único fin de "invertir", alquilando dichos inmuebles por ejemplo y con la obtención de la renta, pagar el crédito hipotecario ("que se pague solo").

Como ejemplo, en un edificio de 10 departamentos no menos de 2 ó 3 son adquiridos para inversión, lo que rápidamente podemos estimar que casi el 25% de lo que se vende pertenece a inversionistas pequeños y no son adquiridos por el segmento de "demanda insatisfecha". Esto obliga a pensar que por lo menos, en esa porcentaje o parte del total, se vienen empujando los precios hacia arriba no por necesidad de adquirir la vivienda, sino por oportunidad de negocio ("con mi inversión espero recuperar a futuro"). Es bueno ser emprendedor y generar rentabilidad a futuro, pero esto que está pasando es un elemento que podría estar lidiando con lo especulativo. Hay que ser responsables y sacar los cálculos correctos. No podemos confiar al 100% de que siempre vamos a contar con un inquilino que nos pueda pagar una renta cuyo monto sea igual o mayor a nuestro crédito mensual. Además, comprar a cualquier precio hoy para vender en el futuro, bajo el único supuesto de que los precios siempre van a subir, no es del todo cierto.

2) La capacidad de pago. Otro factor relevante que influye se encuentra en el hecho de que todos estamos contagiados del boom inmobiliario. Todos queremos comprar, vender, alquilar y en esta vorágine, terminamos cruzando muchas veces nuestras capacidades de pago a futuro. El peruano de hasta hace unos meses o quizás un par de años, se caracterizaba por comprar inmuebles aportando mucha inicial y programando sus pagos mensuales en el menor tiempo posible para que la cancelación apresurada, permita pagar menos intereses aminorando los años del crédito.

Esto no solo era muy bueno para la seguridad económica de las familias y un dato curioso a diferencia de lo que pasa realmente en otros países, sin embargo hay que aclarar, esto se hacía porque los precios de los inmuebles estaban en los rangos de hace dos años, o sea, casi tres veces o dos veces menos de lo que están ahora. Hoy, estando los precios duplicados o triplicados, la población en general no le queda de otra que hacer uso de los 20, 25 o 30años para pagar sus créditos, lo que quiere decir que el valor de los inmuebles se incrementa con mucha velocidad muy por encima del incremento de los sueldos y salarios de la población, lo cual si genera por lo menos una idea de que las condiciones han cambiado el panorama respecto a los años anteriores. Si esto ha cambiado, las recomendaciones, el análisis, y la incertidumbre respecto a al incremento de los precios de las viviendas debieran actualizarse también y lo digo porque hoy junio del 2012, veo artículos donde las hipótesis, afirmaciones, lógicas y explicaciones a todo este tema son exactamente idénticos a los planteados y aparecidos desde hace muchos años.

3) El Estado. Existe mucho retraso y capacidad de reacción respecto a la labor del Estado, ya que éste debe generar una política agresiva para multiplicar la oferta inmobiliaria a través de los incentivos a la demanda y de la apuesta por generar suelo para el desarrollo de mega proyectos.

Dejo algunas preguntas que deberían de estar siendo revisadas y atendidas:

-¿Es el crecimiento sostenido e imparable de los precios de los inmuebles en el Perú en los últimos meses un evento que responde a la demanda insatisfecha de viviendas en la población o a un proceso que pudiera señalarnos indicios de especulación?

-¿Qué factores económicos y financieros influirían en la aparición de una "Burbuja Inmobiliaria" en el Perú?¿Cuáles son los indicadores económicos más relevantes que podrían advertir el inicio de una Burbuja Inmobiliaria"?

-¿Cómo impactaría la aparición de una "Burbuja Inmobiliaria" en la economía de la población y en el crecimiento y desarrollo económico del país?

-¿Quiénes son los encargados de controlar y evitar la aparición de una "Burbuja Inmobiliaria" en el Perú, el Estado, el empresariado inmobiliario o no es necesario dicha intervención puesto que el mercado se regula solo a través del principio de oferta y demanda?

El presente artículo no pretende más que dejar abierta la posibilidad de un análisis mayor y esperar que estas preguntas puedan estar siendo analizadas y estudiadas por entes del sector privado involucrado con la actividad constructiva, inmobiliaria, financiera y de bienes raíces, así como en las instancias gubernamentales, sobretodopor el MEF, BCR, MVCS, INEI, entre otros, esto con el fin de garantizar a la población y al país una economía sana y un crecimiento seguro en los próximos años. Tengamos claras las cosas, evaluemospermanentemente, evitándonos sorpresas en el futuro.