BBVA Continental: “Los de más ingresos son los que toman hipotecas en dólares”

CARMEN MONTERO C.cmontero@diariogestion.com.pe

¿Qué aspectos más destacados presenta el mercado inmobiliario? Sigue mostrando una tendencia positiva. La cartera de préstamos hipotecarios ha crecido en alrededor de S/. 3,000 millones en el primer semestre, eso significa un aumento de 13%. Pero en los nuevos desembolsos hipotecarios sí se está notando una ligera disminución. En lo que va del 2013 solo hubo un incremento del 6%, una velocidad menor a la de años precedentes.

¿A qué se debe esta desaceleración? Refleja una disminución en la velocidad de ventas de viviendas en Lima. Durante el 2012 se vendían, en promedio, alrededor de 6,500 viviendas por trimestre, pero en este año estamos en el orden de 4,800 a 5,000.

¿Qué explica las menores solicitudes de crédito hipotecario de las personas?No es un secreto que comienzan a escasear los terrenos y las buenas ubicaciones en la ciudad. Entonces, es un fenómeno natural que los promotores recurran a la periferia de la ciudad, donde deben lograr el saneamiento físico legal de los terrenos y las habilitaciones urbanas. Y si cada vez es más complicado conseguir terrenos, el periodo de maduración de un proyecto se hace cada vez más prolongado y eso, en cierta medida, está retrasando el lanzamiento de los grandes proyectos.

¿Las personas están haciendo una pausa mientras que se aclara la evolución económica local y externa? Las familias necesitan y demandan una vivienda para el uso de residencia. Es lógico que sean prudentes al tomar una decisión tan importante, pero el ritmo no ha disminuido en forma pronunciada.

¿Qué sectores económicos están demandando más hipotecas?La mayor demanda de viviendas está concentrada en la clase media pujante y emergente del país. En Lima sí tenemos un mercado consolidado, que aglomera la gran demanda y también facilita la cadena de abastecimiento de las empresas inmobiliarias. Sin embargo, se está dando todas las condiciones y oportunidades para el gran despegue inmobiliario en provincias. Allí es más sencillo conseguir los terrenos que en Lima, y la capacidad adquisitiva de los pobladores ha mejorado considerablemente.

PRECIOS¿Qué pasará con los precios de las viviendas?El incremento del precio de las viviendas será cada vez menos pronunciado, lo que va a motivar que las empresas busquen la eficiencia tanto en sus procesos de gestión comercial como en sus construcciones. Van a tener que hacer mayores esfuerzos en conocer las necesidades del cliente, identificar los productos adecuados y mejorar la velocidad de ventas.

¿El nivel de precios que han alcanzado las viviendas podría estar afectando la demanda efectiva de créditos hipotecarios?El incremento del precio de las viviendas, más que afectar a la demanda lo que está motivando son mejoras en el diseño arquitectónico. Los promotores inmobiliarios pueden darse menos el lujo de diseñar mal un producto, por lo que tienen que buscar mayor área útil.

Se nota mucho mayor dinamismo en el crecimiento de las hipotecas en soles frente a las de dólares, que casi se estancan. ¿A qué se debe este comportamiento diferente?Efectivamente, en el presente año hay un gran esfuerzo de la banca y de los reguladores en impulsar la solarización de los préstamos, sobre todo los de largo plazo. En lo que va del año, esos esfuerzos son notables porque, aproximadamente, el 75% de las hipotecas del sistema financiero se han otorgado en soles.

RIESGO¿Quiénes toman ahora hipotecas en dólares?Básicamente las personas que toman créditos en dólares son las que perciben mayores ingresos. El ticket promedio de un préstamo hipotecario en dólares es hasta 2.2 veces más alto que uno en soles. Probablemente, esas personas lo tomen con una expectativa de cancelarlo en el menor plazo posible lo de dólares, y, por ende, estar menos afectos al riesgo cambiario.

¿Cómo las personas se orientan a tomar más hipotecas en soles o es que los propios bancos evitan entregarlas en dólares?El consejo de BBVA es tomar préstamos en la misma moneda que perciben sus ingresos. Más allá de las exigencias del encaje, el regulador también recomienda que cuando una persona quiera asumir un riesgo cambiario, se le exija una mayor cuota inicial. Así, se incentiva a tomar el préstamo en soles.