En la cuadra seis de la avenida Conquistadores en San Isidro, un aviso ponía en alquiler un local comercial que formaba esquina, el cual alberga a tres marcas reconocidas. ¿El motivo? Una cuarentena prolongada que hizo cerrar tiendas y, por ende, no recibir ingresos haciendo difícil afrontar alquileres.
Sin embargo, hace unos días, los locatarios del espacio llegaron a un acuerdo para continuar con la operación. Esta acción la han replicado locatarios y propietarios en otros distritos de la capital, alcanzando un descuento en la renta, en promedio, de un 30%, sobre todo en las avenidas más “calientes” a nivel comercial, señaló la consultora Binswanger Perú.
Ese es el lado positivo de la situación. Del otro está quienes optan por salir o por reconvertir el negocio.
Vacancia al alza
“Se están desocupando varios locales y la vacancia está subiendo. Incluso, antes del covid-19, ya veíamos que la mayoría de negocios estaban dispuesto a pagar una renta menor a la que les pedían, y eso se sumaba a lo difícil que es colocar locales de más de 200 metros cuadrados. Hoy es más complejo”, sostuvo George Limache, jefe de Investigación de Binswanger Perú.
Roberto Torres, consultor corporativo de la consultora, indicó que algunos locatarios han pedido periodos de gracia por el lapso de la cuarentena. “Quieren ver si el negocio será rentable cuando esto pase o van a reducir ubicaciones y quedarse con las posiciones que más les generen”, sostiene.
Si nos centramos en la avenida Conquistadores, la desocupación ya había empezado desde antes del covid-19, señala Sandro Vidal, gerente de Investigación de Colliers International.
“La falta de estacionamientos es un aspecto que motivó las salidas”, refiere. El tema del precio, en su opinión, no llega a ser un punto medular para la salida. “No es cierto que sea de las avenidas más caras de Lima. Sí hay cuadras calientes, pero otras intermedias y frías. Tiene muchos aspectos que no la hacen tener mucho flujo de personas, como que Libertadores (que la cruzaba) la volvieron peatonal”, sostuvo el experto.
En esta avenida, se estima que los alquileres fluctúan entre US$ 18 y US$ 25 el metro cuadrado.
Reajuste y opciones
Para preservar la permanencia en los locales, otras opciones que han tomado los propietarios es que a los nuevos inquilinos les ofrezcan un precio reducido por este año, y que a partir del 2021 vuelvan con la renta original, señaló Binswanger.
Esto, comentan, nos lleva a ver ajustes de precios, incluso en las avenidas con más movimiento (Larco, Benavides, entre otras). Y en los locales de más de 250 m2 el ajuste sería mayor para poder colocarlos.
Jirón de la Unión
Pero hay otras avenidas calientes donde la situación no se alteraría. Es el caso del jirón de la Unión, con uno de los precios más altos a nivel comercial (entre US$ 25 y US$ 77 el metro cuadrado), donde sí habrá vacancia, pero esta será por un corto tiempo. “En estos días se ha dado un tránsito casi normal en esas vías y lo que podríamos ver es una reconversión hacia farmacias o tiendas de conveniencia, pero no veremos desocupaciones importantes”, sostuvo George Limache.
“Algunos han pedido periodos de gracia por este periodo de inmovilización y se quiere ver si se va a poder pagar precios de alquileres. Ver si el negocio será rentable o reducir las ubicaciones y quedarse con las posiciones que más les generen retorno. Aún no podemos decir en cuánto aumentará la vacancia pero estamos teniendo ingresos de nuevos locales para ofertar en Miraflores, San Isidro, Pueblo Libre y La Molina. La situación real se verá en unos dos o tres meses”, afirmó.
Reconversión de locales, una alternativa a considerar
Aquellas empresas que no salen de sus locales optan por cambiar de giro de negocio. Así, para el gerente de Investigación de Colliers International, Sandro Vidal, en avenidas como Benavides, Larco, Camino Real y La Mar, hay más posibilidades de reconversión a corto plazo. “Los cambios van de pasar de restaurantes a bodegas, o un cambio de operador, por ejemplo, el mismo dueño que era de un restaurante quiere vender productos envasados”, anotó.
Por su parte, George Limache, jefe de Investigación de Binswanger, sostiene que en algunos locales de avenidas principales se están dando reconversiones como en el óvalo de Higuereta, zona donde había comercios como zapaterías y gimnasios, y hoy se han convertido en bodegas y minimarkets.
“En avenidas intermedias se están generando ‘dark kitchen’ y ‘dark stores’, y una zona muy pedida para ello es Surquillo por el acceso fácil a avenidas como Arequipa o la Vía Expresa y otros distritos cercanos”, refiere. En el caso de los dark store, entran a tallar los locales de techo alto, que pueden ser usados por supermercados.
“Pero hay también la opción de alquilar espacios por actores del mercado que van a querer crecer, como las tiendas de conveniencia, o incluso que los espacios comerciales sean usados para oficinas, ya que es más sencillo un ingreso en un primer nivel a que se dé en un edificio de varios pisos, porque genera mayor seguridad por el contexto actual”, sostiene Limache.