El nuevo sueño Latinoamericano

¡Si vas a alquilar una vivienda, estás tirando tu dinero por el caño! Si eres mayor de cuarenta, es muy probable que hayas oído o repetido esta frase más de una vez. ¿Es eso hoy necesariamente cierto?

Imaginemos que eres uno de los afortunados que puede pagar la cuota inicial de una vivienda y que además podrá ininterrumpidamente, durante los próximos 15 años, pagar la cuota hipotecaria (sumado a los costos como seguros, impuestos, reparación de vivienda, entre otros). Habrás oído decir que al ser la tierra un recurso escaso, tarde o temprano subirá de valor. Algunos ejemplos podrían ser los terrenos con vista al mar o terrenos en zonas con vista a parques. Sin embargo, aun en esos casos, la realidad se interpone y surgen imprevistos como la declaración de intangibilidad de la zona del acantilado de la costa verde o demoras en la ejecución de proyectos viales, que afectan el valor de los inmuebles.

La ubicación sigue siendo un elemento clave en la determinación del precio de un inmueble. Y en temas de primera vivienda lo más importante solía ser, vivir cerca al centro de trabajo o cerca al colegio de los hijos. Ahora bien, ¿qué pasa cuando apuesto por la plusvalía de un inmueble, pero ésta no se llega a concretar, por factores externos, tales como el tráfico sin control, la no ejecución de proyectos de infraestructura de transporte que habían sido previamente diseñados, cambios de parámetros, modificaciones en la zonificación, entre otras razones? Basta analizar la caída de precios que han experimentado zonas como La Molina, para relativizar el sueño americano de trabajar para pagar una hipoteca, que permita comprar una vivienda comparativamente grande y que luego, en la etapa del retiro laboral de los adquirentes, les permita - con el precio de venta - la mudanza a una vivienda más pequeña, pero generando excedentes que aseguren un ingreso para el final de sus días.

Según the Economist, la compra de inmuebles ha estado mitificada o ideologizada por los gobiernos, y todos estaríamos mejor, si la gente pensara en alquilar antes que en comprar, pues se evitarían frustraciones de grupos sociales que, ante la subida del precio de los inmuebles, ven cada vez más lejana la posibilidad de ser propietarios; la gente – según el mencionado artículo -, optando por el modelo del arrendamiento, sería más emprendedora, pues podría destinar los recursos destinados a la compra de una vivienda para la implementación de un negocio, y de ese modo se evitarían crisis económicas producto de burbujas inmobiliarias; entre otras ventajas.

Existen alternativas de inversión, en las que no se tiene que congelar el monto invertido por cerca de 20 años para recuperar la inversión (tal como sucede si uno adquiere una vivienda en algunos distritos de Lima). Esto debería hacer que nos preguntemos si es que resulta conveniente que los gobiernos fomenten el acceso a la propiedad o si, por el contrario, debería promoverse el arrendamiento de viviendas, liberando ese gran capital para el desarrollo de emprendimientos con más altos rendimientos. En un país de emprendedores - como los peruanos solemos percibirnos-, la disyuntiva se torna muy relevante.

Vemos que el sueño americano podría convertirse en la pesadilla latinoamericana, si luego de pagar por 15 años una vivienda, en el momento en que la queramos vender, no generamos el excedente que teníamos pensado. Por ello, mal hace el gobierno en subsidiar la propiedad de la vivienda, pues si se quiere tener un impacto real para cubrir el déficit de estas, debería enfocarse en el desarrollo de proyectos de vivienda de alquiler, para ello hay que profesionalizar esta oferta, pues no tiene sentido, que los desarrolladores inmobiliarios entren a competir con el dueño de cuatro departamentos, cuya renta no paga IGV y que además los alquila, para ganarle al banco un mejor retorno, mientras que apuesta por la plusvalía que estos departamentos puedan tener. Además, que es muy probable que esos inversionistas con excedentes tengan la sofisticación necesaria para invertir en Fibras y Firbis.

Cuando decimos profesionalizar la oferta de viviendas de alquiler, nos referimos a proyectos concebidos desde su origen para el alquiler, con zonas comunes, en proyectos de uso mixto, con una gama de servicios incluidos, y con reglamentos internos, que permitan establecer desde un principio y con seguridad hacia el futuro, las reglas de la futura convivencia. Estos proyectos pueden ser aspiracionales, vistos como una forma de vida (proyectos que pueden desarrollarse en zonas como Barranco o Miraflores, enfocados en los jóvenes) o familiares (vivienda con servicios tipo club) que podrían desarrollarse en zonas más periféricas de la ciudad.

Si algo nos ha enseñado el aislamiento social, es que contar con una vivienda adecuada es fundamental. Pero mal haríamos en asociar la idea de la vivienda (y el acceso a la misma) con la condición necesaria de ser propietarios, pues los esquemas de arrendamiento en áreas que cuenten con zonas comunes bien diseñadas, con aforos razonables y con reglas bien determinadas, constituyen una perfecta alternativa para lograr el mismo fin (y sin que ello nos exponga a los riegos ya comentados que vienen asociados con la adquisición de la propiedad). Hasta que no aceptemos el cambio de modelo (arrendamiento antes que propiedad), será poco lo que se pueda avanzar, y lo único que seguirá creciendo será la informalidad en el sector vivienda.