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Incluso antes de que el huracán Harvey arrojara 1.3 metros de lluvia sobre Houston, dañando cientos de miles de casas y apartamentos, las viviendas asequibles ya eran escasas. Debido al aumento de los alquileres, más de 200,000 residentes de bajos ingresos gastaban más de la mitad de sus ingresos en un lugar para vivir.
Pero una disposición en el proyecto de ley tributaria aprobado por la Cámara de Representantes de Estados Unidos intensificaría aún más la crisis inmobiliaria en la cuarta ciudad más grande del país, y en otras ciudades de la nación, al frenar la construcción de viviendas asequibles, según afirman constructoras y funcionarios del gobierno local.
La medida de la Cámara eliminaría una forma de deuda exenta de impuestos llamada bonos de actividad privada —y, en consecuencia, los créditos fiscales generados por los valores— después del 31 de diciembre, aniquilando una herramienta crucial utilizada para financiar más de la mitad de las unidades de vivienda asequible construidas cada año, según el Consejo Nacional de Agencias Estatales de Vivienda (National Council of State Housing Agencies).
La modificación pondría en peligro la adquisición y renovación por US$ 50 millones del complejo Villa Americana que realizó ITEX Group. El complejo de viviendas asequibles en el sur de Houston está compuesto por 258 unidades y fue construido en 1972.
"Si esta legislación tributaria llega a aprobarse, el proyecto probablemente morirá", dijo Chris Akbari, presidente y máximo ejecutivo de ITEX Group. "No hay forma en este momento de cerrar la brecha para algunos de estos proyectos que necesitan ser reconstruidos o que necesitan construirse en estas áreas afectadas por el huracán".
Si bien el plan del Senado no elimina los bonos de actividad privada (PAB, por su sigla en inglés), el subsidio aún podría ser retirado cuando los negociadores resuelvan las diferencias entre los dos proyectos de ley. Esa posibilidad alarma a las constructoras, los defensores del derecho a la vivienda y los funcionarios de la ciudad que están presionando a los republicanos para mantener la disposición en la legislación final.
Una crisis masiva
Si fracasan, la cantidad de unidades para alquiler a precios asequibles construidas en todo el país durante la próxima década se puede reducir en hasta 880,000, según un cálculo realizado por Novogradac & Company LLP, una firma de contabilidad y consultoría especializada en bienes raíces.
"Vemos esto como una crisis masiva", dijo K. Nicole Asarch, presidente de la Asociación de Proveedores de Viviendas Asequibles de Texas (Texas Affiliation of Affordable Housing Providers).
Los bonos de actividad privada son emitidos por los gobiernos estatales y locales y otras autoridades públicas para permitir que los desarrolladores obtengan préstamos en el mercado municipal, donde las tasas de interés son más bajas porque los tenedores de bonos no tienen que pagar impuestos sobre los ingresos. También son utilizados por hospitales, universidades y otros grupos sin fines de lucro, así como por aerolíneas y compañías eléctricas.
El impacto de la eliminación de estos bonos en las viviendas asequibles se agrava aún más porque las constructoras que financian más del 50% de sus proyectos con la deuda pueden recibir créditos fiscales sobre los ingresos, que venden a los inversores a cambio de financiación de capital. Alrededor de US$ 14,000 millones de bonos de viviendas multifamiliares se emitieron en el 2016, de acuerdo con el Consejo de Agencias de Financiamiento para Desarrollo (Council of Development Finance Agencies).
"La única manera de desbloquear esos créditos es emitir bonos de vivienda de actividad privada", dijo Garth Rieman, director de defensa del derecho a vivienda en el Consejo Nacional de Agencias Estatales de Vivienda. "Si los bonos PAB se eliminan, esos créditos desaparecerán".
Los salarios no alcanzan
La necesidad de viviendas de bajo costo ha ido en aumento. A medida que se estancan los salarios y aumentan los costos de la vivienda, las familias de todo el país gastan una mayor proporción de sus ingresos en vivienda. Más de 11 millones de hogares gastan más de la mitad de sus ingresos en renta, un aumento del 50% desde el 2001, según el Centro de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard.
El problema es particularmente agudo en las ciudades. En San Francisco, la ciudad más costosa de Estados Unidos, un trabajador tendría que ganar US$ 58 por hora, cinco veces y medio el salario mínimo de California, para poder pagar un apartamento de dos habitaciones, según la Coalición Nacional de Vivienda para personas de Bajos Ingresos (National Low Income Housing Coalition).
Sin los bonos PAB, la cantidad de viviendas asequibles construidas en la ciudad y estado de Nueva York se reduciría en 17,000 unidades al año, dijo RuthAnne Visnauskus, comisionada de la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del estado de Nueva York. Visnauskus señaló que la mayoría de los US$ 2,000 millones en bonos PAB que se asignan a Nueva York cada año en virtud de las regulaciones federales se utilizan para la vivienda.
"Nunca pensamos que los bonos PAB estarían en riesgo", dijo Visnauskus. "Realmente ha dejado a la gente desconcertada".
Pero el impacto no se limitará a las ciudades más caras de Estados Unidos. A pesar de la reputación de Houston como ciudad asequible, antes de Harvey había 215,000 hogares de bajos ingresos en el Condado de Harris que gastaban más de la mitad de sus ingresos en vivienda, pero solo 84,000 unidades con subsidios públicos, dijo Kyle Shelton, director de asociaciones estratégicas en el Instituto Kinder para Investigación Urbana de la Universidad de Rice.