Altas tasas alejan a compradores de viviendas en Estados Unidos

Así es como cambian los mercados de la vivienda. Despacio.

Seis años de aumentos en los precios de las viviendas que superaron el crecimiento salarial; guerras de ofertas sustituidas por ventas al precio solicitado; días o semanas en el mercado que se convirtieron en meses; aumento de las tasas hipotecarias.

Quienes compran por primera vez comienzan a verse excluidos, lo que dificulta la venta de quienes quieren mudarse a un lugar más grande, y la onda de desaceleración sube gradualmente en la cadena alimentaria de bienes raíces.

"Cada mercado en el país tiene un problema en el nivel inicial", dijo Candace Adams, quien supervisa las operaciones y los agentes de Berkshire Hathaway HomeServices en Connecticut, Massachusetts, Nueva York y Rhode Island.

Si bien los precios de las viviendas en Estados Unidos han subido casi un 60% desde el 31 de marzo del 2012, según el índice compuesto de 20 ciudades de S&P CoreLogic Case-Shiller, el ingreso de los hogares aumentó un poco menos del 30% en el mismo período, según datos de la Oficina de Análisis Económico.

La tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años aumentó de alrededor de 3.85% al inicio del 2018 a alrededor de 4.74% en la actualidad, de acuerdo con Bankrate.com. El próximo año, se espera que siga subiendo.

Un comprador con un presupuesto mensual para vivienda de US$ 2,500 ha perdido casi US$ 30,000 en poder de compra este año, según Redfin Inc., una correduría nacional. En el Condado de Orange, California, más del 30% de las viviendas en venta en el área metropolitana se volverían inasequibles para los compradores con un presupuesto mensual de US$ 3,500, estimó Redfin. En San José, la cifra sería de casi el 40%.

Un aumento de medio punto en una hipoteca significa reducir el precio en aproximadamente US$ 25,000 y el tamaño de la casa en hasta 18.5 metros cuadrados.

En las ciudades donde los precios han tenido el mayor incremento, un aumento de tan solo medio punto porcentual en la tasa de préstamos puede ser la diferencia entre comprar y continuar alquilando.

Los precios en Miami han subido casi un 70% desde marzo del 2012, según Corelogic Case-Shiller, y muchos compradores están preocupados por las tasas de interés, dijo Liz Hogan, agente de bienes raíces de Compass, quien tiene un cliente interesado en una casa en Pinecrest, Florida, por un valor de US$ 899,000. El vendedor ha estado fuera de la ciudad,retrasando el trato, y el cliente se está poniendo inquieto, dijo.

"Me dice todos los días, ’seré paciente, pero no tanto porque mi agente hipotecario me dijo que las tasas van a subir y si siguen subiendo, no voy a poder pagar esta casa’”, dijo Hogan. “Está petrificado de que va a quedar excluido del negocio”.

Compradores por primera vez
Las tasas más altas tienen el mayor impacto en los compradores de nivel inicial, dijo Kim O’Connor, agente de 8z Real Estate en Denver. "Tengo clientes milenial expertos que fueron compradores de vivienda por primera vez a fines de la primavera y definitivamente las tasas de interés fueron su preocupación todo el tiempo", dijo O’Connor. Tenían prisa por comprar antes de otra alza de tasas.

Pero las tasas de interés son solo una parte de la historia. Áreas con altos impuestos, como Chicago, Nueva York y Nueva Jersey, se han visto afectadas por la reforma fiscal del año pasado, que limitó la cantidad de impuestos estatales e intereses hipotecarios que podrían descontarse de las declaraciones de impuestos federales.

Compradores de estados con impuestos altos están llegando a Florida, que no tiene impuestos estatales sobre la renta, dijo Hogan, quien citó a dos clientes recientes, uno del área de Nueva York y otro de Greenwich, Connecticut, que están comprando en el sur de Florida para radicarse allí, aun cuando continúan trabajando en Nueva York.

Las mayores alzas en el precio de las viviendas en el país han sido en ciudades donde la demanda está vinculada al desempeño de las acciones de los empleadores más grandes. "En áreas metropolitanas como San José, San Francisco, Seattle, donde los salarios están más estrechamente relacionados con el desempeño de las acciones tecnológicas, hemos visto que es donde los precios han subido más", dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.