Abundante espacio subalquilado perjudica a dueños en Wall Street

Cuando el imperio de medios de Murdoch desechó sus planes de mudarse del Midtown de Manhattan al World Trade Center hace dos años, el desarrollador Larry Silverstein le puso al mal tiempo buena cara. “No se equivoquen”, dijo. “El impulso del centro de la ciudad es palpable e imparable”.

Pronto lo veremos.

Conforme las empresas se dan cuenta de que necesitan menos espacio de oficinas del que alquilaron, abandonan más de 55,700 metros cuadrados (600,000 pies cuadrados) de subalquileres en el centro, compitiendo con sus propios dueños y amenazando con hacer caer los alquileres.

“El espacio subalquilado habitualmente tiene un precio más bajo que el espacio directo” que ofrecen los propietarios, dijo Craig Caggiano, director ejecutivo de la región triestatal de Nueva York de Colliers International Group Inc. “Si el espacio subalquilado sigue en el mercado, o más espacio subalquilado sale al mercado, los precios podrían sufrir una presión descendente”.

Cuando Silverstein declaró que el centro era imparable, Conde Nast Inc. se había mudado al World Trade Center y los agentes inmobiliarios de CBRE Group Inc., que representaban a las compañías de Murdoch en las conversaciones con él, acababan de decir que su traslado confirmaría al bajo Manhattan como meca de los inquilinos de medios. Ahora, Conde Nast dejará 35,000 metros cuadrados de sus más de 93,000 metros cuadrados en 1 World Trade Center.

Sumado a eso, Liberty Mutual Insurance Co. está buscando quien alquile 12,000 metros cuadrados en 55 Water St., un monstruo de 325,000 metros cuadrados junto al East River, y la Autoridad Portuaria de Nueva York y Nueva Jersey pondrá en el mercado dos pisos de su sede central en el edificio de Silverstein en 4 World Trade Center.

El portavoz de la Autoridad Portuaria Steve Coleman dijo que los funcionarios “identificaron eficiencias de espacio en la torre y están sacando partido de ellas”.

En total, los subalquileres del centro representaban el 2.3% de los 10 millones de metros cuadrados del mercado a fines de mayo, según Franklin Wallach, director gerente de datos de propiedades comerciales de la zona triestatal de Colliers. Fuera del 2.4% de abril, ese es el nivel más alto desde el 2010, cuando la economía de la ciudad impulsada por las finanzas tenía dificultades para recuperarse de la crisis del 2008.

El mercado recibirá más oferta. Silverstein inaugurará hoy 3 World Trade Center, un rascacielos de 232,000 metros cuadrados que abrirá sus puertas con alrededor de un 40% de su espacio ya alquilado antes que su edificio de 2 World Trade Center, que sumará 260,000 metros cuadrados al mercado cuando esté construido.

Con más de 1.3 millones de metros cuadrados de existencias de oficinas en construcción en Manhattan, “es difícil pensar que no habrá ganadores y perdedores cuando estos edificios atraigan a los inquilinos de espacios más antiguos”, dijo Lauren Baker, analista de CoStar Group Inc., que hace un seguimiento del alquiler de oficinas en todo el país.

Los subalquileres en la zona metropolitana de Nueva York ahora representan más del 1.5% del mercado, el porcentaje más alto desde el 2010, muestran los datos de CoStar. Según Colliers, tanto el Midtown como el Midtown Sur -la zona que se extiende aproximadamente entre Bryant Park y Canal Street y que es popular entre los inquilinos de tecnología y medios- están en el 1.7%.

Eso va a hacer que la vida sea más difícil para los propietarios, ya que el alquiler de oficinas promedio en Manhattan a fines de mayo estaba levemente por arriba de US$ 804 el metro cuadrado (US$ 74 el pie cuadrado), sólo medio punto porcentual más que hace un año.

El gasto de los propietarios en períodos libres de alquiler y otros beneficios para retener y atraer a los inquilinos ya está cerca del mayor nivel posterior a la recesión, lo que eleva el costo de ocupar las oficinas.