Desigualdad habitacional es ahora una fisura política mundial

Es un fenómeno al que la pandemia ha dado alas. Y no se trata solo de los compradores; los alquileres también se han disparado en muchas ciudades. El resultado es que el eterno problema del costo de las viviendas se ha convertido en una profunda desigualdad habitacional, y toda una generación corre el riesgo de quedarse atrás.

“Estamos viendo como algunos sectores de la sociedad se quedan fuera de algunas partes de nuestra ciudad porque ya no pueden pagar un apartamento”, dice el alcalde de Berlín, Michael Müller. “Eso ocurre en en Londres, en París, en Roma y ahora, por desgracia, cada vez más en Berlín”.

Esa exclusión está convirtiendo rápidamente a la vivienda en una nueva fractura política, con repercusiones impredecibles. El líder del sindicato alemán Ver.di dijo que el alquiler es el equivalente al precio del pan en el siglo XXI, el detonante histórico del malestar social.

Los políticos lanzan todo tipo de ideas para abordar el problema, desde límites a los alquiler hasta impuestos especiales a los propietarios, pasando por la nacionalizando de la propiedad privada o convertir las oficinas vacías en viviendas. Pero no hay evidencia de una solución fácil ni sostenible.

En Corea del Sur, el partido del presidente Moon Jae-in sufrió una derrota en las elecciones a la alcaldía de este año tras no haber conseguido frenar un aumento del 90% en el precio medio de un apartamento en Seúl desde que asumió el cargo en mayo de 2017. El principal candidato de la oposición a las elecciones presidenciales del próximo año ha advertido de un posible colapso del mercado inmobiliario a medida que suban las tasas de interés.

China ha intensificado las restricciones al sector inmobiliario este año y crecen las especulaciones de un impuesto a la propiedad para bajar los precios. El costo de un apartamento en Shenzhen, la respuesta de China a Silicon Valley, equivalía a 43.5 veces el salario promedio de un residente en julio, una disparidad que ayuda a explicar el impulso del presidente Xi Jinping por la “prosperidad común”.

En Canadá, el primer ministro Justin Trudeau ha prometido una prohibición de dos años a los compradores extranjeros si es reelegido.

La pandemia ha impulsado el mercado inmobiliario mundial a nuevos récords en los últimos 18 meses, gracias a la confluencia de tasas de interés ultrabajas, una escasez de producción de viviendas, cambios en el gasto de las familias y menos viviendas a la venta. Si bien eso es una bendición para los propietarios existentes, a los posibles compradores les resulta cada vez más difícil ingresar.

Lo que estamos presenciando es “un acontecimiento importante que no debe ser ignorado ni pasado por alto”, escribió Don Layton, exdirector ejecutivo del gigante hipotecario estadounidense Freddie Mac, en un comentario para el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard.

En Estados Unidos, donde los precios nominales de las viviendas están más de un 30% por encima de los máximos alcanzados a mediados de la década de 2000, las políticas gubernamentales destinadas a mejorar la asequibilidad y promover la propiedad de la vivienda corren el riesgo de hacer subir los precios, dejando a los compradores primerizos a la deriva, dijo Layton.

El resultado es que, tanto en EE.UU. como en el resto del mundo, la brecha generacional es cada vez mayor entre los “baby boomers” (nacidos después de la Segunda Gierrra Mundial), que estadísticamente tienen más probabilidades de poseer una vivienda, y los mileniales y la generación Z, que ven como se esfuma su sueño de la casa propia.

La deuda inmobiliaria existente puede estar sembrando las semillas de la próxima crisis económica si los costos de endeudamiento comienzan a aumentar. Niraj Shah, de Bloomberg Economics, elaboró un cuadro de países con el mayor riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria, y dice que los indicadores de riesgo son “advertencias” con una intensidad no vista desde el período previo a la crisis financiera del 2008.

En la búsqueda de soluciones, los Gobiernos deben intentar no penalizar ni a los inquilinos ni a los propietarios. Es una tarea poco envidiable.

El Gobierno sueco colapsó en junio tras proponer cambios que habrían eliminado los controles tradicionales y permitido que el mercado fijara más rentas.

En Berlín, un intento de controlar el aumento de los alquileres fue anulado por un tribunal. Los activistas han recolectado suficientes firmas para forzar un referéndum sobre el embargo de propiedades a los grandes propietarios privados. La moción se someterá a votación el 26 de septiembre. El Gobierno de la ciudad anunció el viernes que compraría casi 15,000 apartamentos a dos grandes empresas propietarias por 2,460 millones de euros (US$ 2,900 millones) para ampliar la oferta.

Anthony Breach, del centro de estudios Centre for Cities, incluso ha defendido una relación entre la vivienda y el voto británico de 2016 para abandonar la Unión Europea. La desigualdad habitacional, concluyó, está “alterando nuestra política”.

Argentina

Con una inflación anual en torno al 50%, los argentinos no son ajenos a los aumentos de precios. Pero para los residentes de Buenos Aires, como Lucía Cholakian, el alza del alquiler están agregando presión económica, y con ello descontento político.

Como muchos durante la pandemia, esta escritora y profesora universitaria de 28 años se mudó con su pareja de un apartamento del centro a un barrio residencial en busca de más espacio. En el año transcurrido desde entonces, su alquiler ha aumentado más de tres veces; junto con las facturas, consume aproximadamente el 40% de sus ingresos. Eso descarta la posibilidad de ahorrar para una vivienda.

No vamos a poder planificar el futuro como lo hicieron nuestros padres, con el sueño de la propia casa, dice Lucía. El resultado es que “el alquiler, las compras y la propiedad en general” está mucho más presentes para nuestra generación en las consideraciones políticas.

La legislación aprobada por la coalición del presidente Alberto Fernández pretende dar mayores derechos a los inquilinos como Cholakian. Según la nueva normativa, los contratos que tradicionalmente eran de dos años se extienden a tres. Y en lugar de que los propietarios fijen los precios, el banco central creó un índice que determina cuánto aumenta el alquiler en el segundo y tercer año.

Esta medida ha resultado muy controvertida, ya que se ha comprobado que algunos propietarios suben excesivamente los precios al principio para contrarrestar la incertidumbre de los aumentos regulados más adelante. Otros se limitan a sacar las propiedades del mercado. La congelación de los alquileres decretada por el Gobierno agravó la situación.

Los apartamentos de alquiler en la ciudad de Buenos Aires bajaron un 12% este año en comparación con el promedio de 2019, y en el área metropolitana de la capital disminuyeron un 36%, según el sitio web de bienes raíces ZonaProp.

La ley tenía buenas intenciones pero empeoró las cosas, tanto para los propietarios como para los inquilinos, dijo María Eugenia Vidal, exgobernadora de la provincia de Buenos Aires y una de las principales figuras de la oposición en la ciudad. Vidal se presenta en las elecciones de mitad de período de noviembre junto con el economista Martín Tetaz con la promesa de derogar la ley.

Argentina es un país de incertidumbre, dijo Tetaz por teléfono, pero con las normas habitacionales es aún más incierto ahora que antes, agrega.

Cholakian, que votó por Fernández en el 2019, reconoce que la reforma de los alquileres tiene errores, pero también es partidaria de dar más poder a los inquilinos tras una prolongada recesión que acabó con los ingresos. En todo caso, dice que se necesita una mayor regulación para lograr un equilibrio entre tranquilizar a los propietarios y hacer que los alquileres sean asequibles.

Si no hacen algo para controlar esto en la ciudad de Buenos Aires, solo quedarán los ricos, dice.