¿Está a punto de adquirir un inmueble? Sepa cómo prevenir las estafas

Se suele tener la percepción de que se genera una estafa inmobiliaria cuando el que está adquiriendo una propiedad por alguna razón la pierde. Sin embargo, existen múltiples escenarios de fraudes y por ello es importante prevenir antes, durante y después de la compra de un bien.

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“Se puede generar una estafa inmobiliaria principalmente cuando el vendedor incumple ciertas especificaciones respecto al comprador, cualidades o acabados del bien, por ejemplo”, señaló Héctor Campos, abogado civil y comercial de Linares Abogados.

Por ello, aclaró que lo primero por hacer es prevenir pues quienes están llamados a evitarlos son las partes que firman en un contrato.

Prevención
Según Campos, primero se debe conocer la situación jurídica del inmueble: revisar en Registros Públicos su ubicación, si existen cargas o gravámenes. Y aunque debería ser comunicado del vendedor al comprador, también debería obtenerla uno por su propia cuenta para prevenir riesgos en el futuro.

También se debe revisar la información municipal, como las licencias de funcionamiento y pago de arbitrios, para que estos no sean traspasados al comprador.

Buscar información del vendedor. En casos de personas jurídicas “si contrato con una empresa debo buscar mucha más información, quienes son los accionistas y que otros bienes son de la empresa pues en situaciones de incumplimiento podré referirme a otros bienes para poder ejecutarlos, cobrarlos o embargarlos”.

Y si son personas naturales, el principal problema es a nivel de herencias, cuando los titulares de los inmuebles son varios herederos pues se debe negociar con todos a menos que haya un solo representante.

Acceso a la información
Toda la información se puede obtener de Registros Públicos es de fácil acceso, pero Campos recomienda que para procesarla es necesario acudir a un abogado para que realice el estudio de títulos correspondientes, que en la mayoría de los casos un ciudadano no puede.

“Hoy la ley obliga a revisar también toda la historia del título detrás de esa contratación, para evitar contingencias en el futuro. De igual manera a la información municipal”, agregó.

Durante la suscripción del contrato
Campos recomienda contratar con una notaría de confianza que tenga los mecanismos suficientes para darle seriedad a la transacción como los registros biométricos. Y después de celebrada la compra y venta, se debe acceder al sistema de alerta registral, que permitirá al nuevo propietario revisar el movimiento registral que se produzca en las partidas donde está inscrita su propiedad.

Tipos de estafas inmobiliarias

1. Falsificación de documentos. Frente a la suplantación de personas, identidades y documentos que se inscriben en Registros Públicos, la ley le da preferencia a la información registral respecto a lo que está sucediendo de la realidad, por ello las mafias se aprovechan de ello para consolidar adquisiciones. Para poder solucionarlo se creó la Ley 30313 y su reglamento que ha incorporado un procedimiento para oponerse a los que tengan un vicio o problema.

2. Duplicidad de partidas. Aún existe este problema generado en los inicios de los Registros Públicos, por ello puede haber un inmueble registrado en dos partidas o una sola partida en más de inmueble.

3. Bienes pertenecientes a asociaciones. “La Corte Suprema emitió el Quinto Pleno Casatorio, vinculante: los acuerdos tomados por una sucesión pueden impugnarse dentro de un plazo de caducidad perentorio de 30 días, independiente de que esté inscrito en registros. Si se vence ese lazo ya no se puede cuestionar el acuerdo”, aclaró Campos. Este también es un mecanismo utilizado para el fraude porque si en ese plazo no se cuestiona un bien ya hay estafa.

4. Adquisición de deudas ajenas. Sucede cuando el propietario de un bien, adquiere la deuda vende el bien y el que prestó el dinero quiere embargarlo pero afecta al que acaba de comprar el bien. En estos casos el verdadero propietario debe ser protegido, explicó el abogado.

5. Arbitrajes fraudulentos. Debido a que los arbitraje son privados, esto genera discusiones de bienes sin que el verdadero titular de ese predio se entere.

6. Ventas de bienes futuros. “Cuando se trata de nuevos bienes hay que recurrir a mayor información como planos, certificados de registros inmobiliarias, autorizaciones, licencias, entre otros. Para no generar departamentos sin las medidas acordadas o con desperfectos se debe prevenir desde que se redacte el contrato.

Buen contrato
Campos también explicó que antes de cerrar un contrato de adquisición de inmuebles, se debe sugerir un buen contrato. Este debe contener la mayor cantidad de situaciones posibles y que proteja a cualquiera de las parte frente al incumplimiento estableciendo garantías, penalidades, cartas fianzas, avales, pagarés con el fin de desincentivar a las partes a defraudar.

¿Adónde acudir?
“Depende del sector en el que nos encontremos, si adquirimos bienes por una empresa inmobiliaria, se tiene la calidad de consumidor, y existe una reglamentación específica para protegerlo frente a los casos de estafas, como Indecopi”, agregó.

Pero si la contratación se genera entre dos personas naturales los mecanismos no pasan por Indecopi sino por el Poder Judicial o la sede arbitral.

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