Empresas ahora buscan locales industriales en Supe, Barranca, Lurín y Huachipa

El último reporte de la oferta industrial de la consultora inmobiliaria Colliers International indica que, ante la disminución de los terrenos y locales en los polos industriales tradicionales en Lima, ahora se observa una migración de nuevas áreas de desarrollo fuera del circuito urbano de la capital

"La venta de terrenos y locales se da por la migración necesaria de empresas que buscan otros espacios. Normalmente se ha visto esta migración hacia la zona sur de Lurín; en Puente Piedra en el norte. También hacia el norte chico de Lima (Supe y Barranca), y en Lima Este hacia Huachipa y alrededores", comentó la consultora a Gestión.

Sector centro

Respecto al estudio semestral, Colliers dividió la oferta en ocho zonas (ver tabla). La Zona Centro se ubica en el distrito del Cercado de Lima, especialmente sobre los ejes conformados por las avenidas Argentina y Óscar R. Benavides (Ex Av. Colonial) en este distrito.

Actualmente se observa que la actividad industrial se desplaza hacia nuevas zonas, producto del crecimiento de la demanda por desarrollo residencial, y por el cambio de zonificación que hace posible también la actividad comercial en las principales avenidas. La zona se caracteriza por la predominancia de la actividad metalmecánica.

La oferta identificada en esta zona corresponde en su mayor parte (59%) a locales, mientras que el 41% son terrenos de uso industrial. Por sus dimensiones, sobre el total de la oferta identificada en esta zona, el 60% cuenta con menos de 5,000 m2.

Zona Norte 1

La Zona Norte 1 comprende los distritos de Los Olivos e Independencia. En este sector se presenta una concentración demográfica y comercial que se encuentra en constante expansión, observándose que las empresas aquí instaladas se están desplazando a otros puntos de la ciudad. En el corredor Naranjal básicamente la oferta disponible identificada se encuentra conformada por locales industriales. En esta oferta encontramos que el 67% cuenta con dimensiones menores a 5,000 m2, lo que puede ser aprovechado por pequeñas y medianas empresas manufactureras.

Puente Piedra y Trapiche

El submercado Puente Piedra comprende áreas que cuentan con zonificación industria liviana (I2) y gran industria (I3).

El corredor Trapiche se ubica en el distrito de Comas, entre la Panamericana Norte, el río Chillón y la Av. Trapiche – Chillón por los lados este y sur. Esta área cuenta con servicios básicos limitados. En el corredor Puente Piedra se encuentra el 52% de la oferta de terrenos identificados, mientras que en Trapiche se ubica el 48% restante. En cuanto a locales industriales, se identificó oferta disponible solo en Puente Piedra.

Ate y Lima Este

La Zona Este 1 comprende los distritos de Ate, San Luis, Santa Anita y El Agustino. Actualmente, en la zona este 1 se observa concentración y expansión del uso residencial y comercial, así como alto tránsito vehicular público, privado y de carga. Esto, además de otras variables, impacta en las operaciones del sector industrial, motivando a las empresas manufactureras y logísticas a buscar mejores condiciones.

En el corredor Nicolás Ayllón se encuentra la totalidad de la oferta disponible de terrenos, lo que representa el 89% de la oferta total (terrenos y locales). La oferta de locales industriales identificada se distribuye en el corredor Nicolás Ayllón (36%) y en el corredor Santa Rosa (64%).

Huachipa y Campoy

La Zona Este 2 cuenta con los polos industriales de Huachipa, Cajamarquilla y Campoy, en el cual se identifican tres corredores o submercados donde la operatividad industrial se da con los rubros de metalmecánica, textil y de almacenaje.

En el corredor Cajamarquilla se ubica el 75% de la oferta de terrenos industriales identificados, mientras que en Huachipa se encuentra el 25% restante. En Campoy no se identificó oferta de terrenos. En cuanto a la oferta de locales, la disponibilidad hallada se ubica esta vez solo en el corredor Huachipa.

Callao y Ventanilla

Los distritos del Callao y Ventanilla, en la Provincia Constitucional del Callao, constituyen la Zona Oeste de la oferta inmobiliaria industrial. El corredor Gambetta es el más importante clúster logístico del país. Se destaca la presencia de almacenes portuarios, empresas pesqueras y operadores logísticos.

Zona Sur 1

De la oferta de terrenos identificada en la Zona Sur 1, el 97.4% se encuentra en Villa El Salvador, mientras que el restante 2.6% se ubica en Chorrillos. Colliers señala que el corredor Chorrillos es un enclave industrial que se encuentra cercado por zonas comerciales y residenciales, en tanto que en Villa El Salvador presenta una gran concentración de industria pesada y gran industria.

Lurin y Chilca

La Zona Sur 2 (Lurín y Chilca) va camino a consolidarse como un polo industrial importante, albergando a las más relevantes industrias manufactureras; y a la vez cuenta con la mayoría de proyectos para parques industriales. Colliers indica que en Lurín se concentran industrias manufacturera, metalmecánica y agroindustrial; mientras que en Chilca hay actividad metalmecánica, de alimentos y energía.

Oferta de predios industriales carece de inventario exactoEl comportamiento negativo de la producción manufacturera ha repercutido en la velocidad de colocación de oferta de terrenos y locales industriales. Esta contracción incide en la demanda de terrenos con zonificación I1 (pequeña industria) y I2 (liviana) ubicados en zonas este 2, sur 2 y norte 2. Colliers señala que a la fecha no hay un inventario exacto de metros cuadrados de los sectores industriales. Asimismo se observa que en la recolección de información para iniciar venta de predios industriales, estos plazos oscilan entre 3 y 6 meses. No obstante, las altas exigencias en los propietarios sobre precios de venta de locales industriales hace que la venta demore hasta 2 años en hacerse efectiva.

ApunteSandro Vidal Gerente de investigación colliers Perú

Necesidad de tener parques industrialesEl tema macroeconómico ha impactado en varios mercados y el mercado industrial es uno de ellos. La incidencia en el mercado inmobiliario se traduce en una falta de colocaciones en la oferta inmobiliaria industrial. Asimismo, se observa que hay un déficit de parques industriales en el país en relación a otros mercados de la región.

Por otro lado, las condiciones actuales para el sector industrial muestran, efectivamente, un comportamiento conservador de las inversiones en el corto plazo, conducta que genera una menor velocidad en ventas de locales y terrenos industriales. Frente a ello, recientemente el Estado emitió el Decreto Legislativo 1199 a fin de impulsar el desarrollo y puesta en marcha de los parques industriales. Con esta norma se pretende regular la situación de estos predios industriales, promover el desarrollo de espacios adecuados y modernizar infraestructura para la operación industrial.

las clavesTendencia de precios. Las zonas de Naranjal y Av. Argentina manifestaron estabilidad de precios por metro cuadrado en sus locales industriales con respecto al reporte de Colliers del segundo semestre 2014; mientras que los sectores Centro, Puente Piedra, Nicolás Ayllón y Gambetta, presentaron aumento .

Sector Norte y Callao. En la Zona Centro, el precio promedio de venta de locales se encuentra en US$ 975 por m2, en la Zona Norte se encuentra en US$ 1,311, mientras que en Puente Piedra y Comas está en US$ 439. En el Callao el m2 promedio está en US$ 666 en Gambetta.

Lima Este. En el sector de Ate, San Luis, Santa Anita y El Agustino, Colliers señala que el promedio de los locales son de US$ 700 (Nicolás Ayllón) y US$ 1,301 por m2 (Santa Rosa). Para el caso de San Juan de Lurigancho y Chosica están en promedio en US$ 622 por m2 (Huachipa) y US$ 253 en Cajamarquilla (ver gráficos).