¿Qué distritos son más rentables para adquirir un inmueble?
INVERSIONES

¿Qué distritos son más rentables para adquirir un inmueble?

Redacción ContentLab
Miércoles 03 de julio del 2019

¿Qué distritos son más rentables para adquirir un inmueble?

La compra de un inmueble como inversión sigue siendo atractiva si el objetivo es ponerla en alquiler, pensando en percibir una renta. No obstante, para ese fin, hay que analizar la zona en la que se comprará la propiedad, e incluso evaluar las características del proyecto inmobiliario, para que el retorno de la inversión ocurra lo más pronto posible.

Mauricio Grieve, gerente de Fondos de Core Capital SAFI, resalta que este tipo de inversión en el sector inmobiliario es de bajo riesgo, debido a que la garantía recae sobre el mismo bien. Y, agrega, que ya no resulta rentable si se espera hacer una inversión esperando que el valor de la propiedad se incremente en el tiempo, pensando en la venta, ya que los precios ya no suben como años atrás.

Sin embargo, si el objetivo es el alquiler, el experto recomienda analizar muy bien la oferta de la zona. “Lo primero es ver a qué segmento se dirige el inmueble a adquirir, y si es que la zona en la que se ubicará tiene demanda”, apunta.

Un segundo aspecto que apunta Grieve es que el tamaño del inmueble debe ser acorde a lo que se busca en la zona. Por ejemplo, en Barranco y Miraflores, los jóvenes que comienzan su vida laboral y buscan independizarse demandan áreas pequeñas (entre 40 m2 y 60 m2), en edificios que ofrezcan servicios adicionales que complementen el tamaño del departamento (zona de parrilla, piscina, salas de coworking, etc.), así como cercanía a servicios de transporte público, bancos o cetros comerciales.

“Los tamaños de departamentos grandes cada vez son más difíciles de alquilar por el monto que implica. En el caso de los formatos de tamaño pequeño, se rentan más por metro cuadrado y esto hace que sean más atractivos como inversión”, indica.  

RETORNO DE LA INVERSIÓN

Para ver la recuperación del valor de la inversión de un inmueble hay que tener en cuenta la renta anual que se percibirá. Grieve explica el concepto de Price-to-Earnings Ratio (PER- en inglés) aplicado a los inmuebles, consiste en dividir el valor de adquisición del inmueble entre la renta anual. El resultado indica el número de años en que se podrá recuperar la inversión. Por ejemplo: si un inmueble costó US$230,000 y percibirás US$12,000 al año por alquiler (230,000/12,000), tendrás que esperar 19 años de alquiler para recuperar la inversión hecha.

En el caso de inmuebles para vivir, el número de años de recuperación oscila entre los 15 a más aproximadamente. En el caso de inmuebles para alquilarlos como oficinas o locales comerciales, está en los 11 años. Si al hacer nuestro cálculo los valores salen igual al promedio mencionado o menores, entonces la alternativa de inversión es buena. Pero, sí, es más, habrá que pensarlo dos veces. Claro está que el valor de alquiler puede variar de acuerdo a las características de los inmuebles: área, buena ubicación, acceso a medios de transporte o servicios adicionales que se ofrecen, como gimnasios, cine, parrillas, coworking, etc.

Para asegurar la inversión, el experto también recomienda ver la trayectoria en el mercado de la empresa que ofrece el departamento (años y proyectos terminados) y constatar que el proyecto sea financiado por una entidad bancaria que supervise el término de la obra. Otro punto no menos importante es que la empresa inmobiliaria esté afiliada a una asociación de empresas inmobiliarias.

RENTABILIDAD ANUAL

Según el Informe Índice M2, hecho en exclusiva en el Perú para Urbania, que se elabora en base al análisis de más de 9.000 propiedades en 16 distritos de Lima Metropolitana, existen cinco distritos de Lima en los que es posible recuperar la inversión en menor plazo. En base al flujo del alquiler de 12 meses, dividido por el precio de compra del departamento, estos son los distritos con el porcentaje de retorno más alto de la ciudad:

Lince 6%
San Miguel 5,9%
Pueblo Libre 5,8%
Cercado de Lima 5,5%
Surquillo 5,3%

¿Qué significa este porcentaje? Siguiendo el ejemplo del inmueble valorizado en US$230,000, por el que se puede percibir un alquiler de US$12.000 anual, se obtiene el porcentaje de rentabilidad anual al multiplicar los US$12,000 por 100, y dividir esa cifra entre los US$230,000 (US$12,000 X 100 / US$230,000). El porcentaje, 5,2%, es el indicador de rentabilidad anual. Se trata de una rentabilidad bruta, que no incluye los costos de transacción ni los gastos de expensas o reparaciones en el inmueble en alquiler.

Si tomamos el indicador de años de alquiler para recuperar la inversión, el reporte Índice M2 estima que se necesitan 16,7 años para recuperar la inversión en una propiedad en Lince, un 30% menos tiempo que los 23,6 años necesarios para recuperar la inversión en un departamento en San Isidro. A todo ello, Mauricio Grieve reitera que hay que tomar con pinzas el dejarnos guiar solo por los distritos, pues es importante tener la ubicación exacta dentro del distrito, ya que su cercanía a ciertos servicios, tamaño, acabados, entre otros, será clave.

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