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Las perspectivas para la adquisición de locales y terrenos industriales se muestran inciertas en los dos primeros trimestres del próximo año, debido a los cambios en el escenario político con las elecciones en el Congreso, así como un descenso en el consumo interno, lo que condiciona a que las empresas posterguen sus planes de expansión de infraestructura industrial en el país, señaló la consultora inmobiliaria CBRE Perú.
El presidente de la consultora en el Perú, Enrique Cabrera Otero, destacó que el crecimiento de la actividad inmobiliaria industrial está relacionado con el crecimiento de la economía nacional.
Anotó que las compañías medianas y pequeñas son las más afectadas, lo que las limita a buscar terrenos industriales, con espacios de 1,000 hasta 5,000 metros cuadrados. No obstante, se reservó de dar cifras sobre el crecimiento de la demanda de inmuebles industriales para el próximo año; e indicó que esta incertidumbre podría prolongarse hasta el 2021.
“El año preelectoral es duro para efectos inmobiliarios. El sector se paraliza y todas las operaciones quedan en stand by. Muchas de estas iniciativas se llegan a retomar después cuando hay un mejor conocimiento del entorno político y económico”, añadió.
Terrenos
Cabrera Otero mencionó que terrenos al sur de Lima (Chilca) se encuentran con precios de US$ 100 a US$ 120 el metro cuadrado.
Estos valores, dijo, varían dependiendo del tamaño del espacio. Así, terrenos de 100,000 metros cuadrados se ofrecerían a US$ 90 el metro cuadrado, mientras que en lotes de 1,000 metros cuadrados se puede pagar US$ 130 por metro cuadrado, en promedio, indicó.
Comentó que en el caso de espacios industriales en Huachipa (Lima este) se tienen 2 millones de metros cuadrados que aún no han podido ser vendidos. Esto en parte se debe, explicó, a la cautela de los empresarios por adquirir nuevos espacios, y a los precios de venta.
A ello se suma la intensidad del tráfico, considerando que para ir de Surco a Lima este el tiempo de traslado es de una hora y media, mientras que de Surco a Chilca el viaje demora unos 45 minutos.
“La primera etapa del parque industrial de Huachipa comenzó con venta de terrenos a US$ 60 el metro cuadrado. En la segunda etapa, activa desde hace un año, se ofrecen espacios a US$ 120 por metro cuadrado, y no vende, también porque la crisis ya vino”, indicó.
Hacia el norte
Añadió que en el caso de terrenos en la zona de Ventanilla y Néstor Gambetta aún se encuentran espacios disponibles a precios de US$ 350 a US$ 500 por metro cuadrado, que están enfocados a empresas del rubro aeroportuario o portuario, así como a empresas logísticas o del segmento industrial químico. “Es un área más dirigida a ese tipo de empresas”, sostuvo.
De otro lado, señaló que la oferta inmobiliaria industrial en la zona norte de Lima (Puente Piedra, Santa Rosa, Ancón) se ha visto limitada al no contar con parques industriales consolidados.
Esta situación podría variar tras el reciente anuncio del Produce sobre el parque industrial de Ancón que promueven, que demandará US$ 650 millones y será adjudicado en julio del 2020 (gestion.pe 08.12.2019).
Oferta de locales
Cabrera Otero también indicó que hoy en día hay oferta de locales industriales distribuidos en distritos como el Callao, Cercado de Lima, Breña y Chacra Ríos. Asimismo, se encuentran espacios en La Victoria y Surquillo.
Comentó que en el caso de Breña se cuenta cada vez con más oferta residencial. “La parte urbana y residencial se viene desarrollando con fuerza. Las zonas urbanas son muy caras para el desarrollo industrial”, anotó.
Explicó que locales industriales en zonas como la avenida Argentina han sincerado sus precios con tendencia a la baja en los últimos tres años. Cabrera sostuvo que en esta vía inicialmente se vendían locales industriales con valores de US$ 1,400 a US$ 1,500 por metro cuadrado, generado por un efecto de especulación, y actualmente se ofrecen a valores de US$ 600 a 700 por metro cuadrado.
OtroSí Digo
Parques industriales. En cuanto a parques industriales, Enrique Cabrera Otero señaló que se cuenta con seis áreas definidas en Lima, entre los que se encuentran Sector 62, Indupark, La Chutana; y recientemente el complejo Central Park, que viene desarrollando sus espacios y habilitación urbana, todas en Chilca. Además se cuenta con Macrópolis en la zona de Lurín; mientras que en Lima este se encuentran los terrenos de Huachipa, que están actualmente en una segunda etapa de desarrollo.
Alquileres tienden a disminuir
Sobre el precio de alquiler de locales industriales, CBRE señaló que cada vez estos arriendos tienden a disminuir. Así, recordó que anteriormente los arriendos se encontraban en niveles de US$ 8 y US$ 7.5 por metro cuadrado al mes; y ahora se encuentran en precios de US$ 6.5 por metro cuadrado al mes.
“Esto se presenta en Lurín. Hay una baja en la demanda y también hay bastante oferta, donde hay muchos interesados, que buscan quedarse con el que ofrece el arriendo de menor valor”, explicó.
Detalló que los propietarios de locales también enfrentan la competencia de los fondos de inversión, los cuales ofrecen alternativas de arrendamiento a largo plazo (sale and leaseback) o la construcción de locales a la medida del cliente (built to suit).
Estas opciones, dijo, ofrecen menores tasas de capitalización (cap rate) que todavía son manejables por los inversionistas, ya que representan menor riesgo y mayor posibilidad de inversión.
“(Los fondos de inversión) presentan una cap rate de 8% a 10%, cuando antes estaban en 12%. Las expectativas han venido bajando conforme va aumentando el volumen de las operaciones. La economía ha venido avanzando bien, y ellos van bajando sus pretensiones. Ahora se tienen muchas más opciones para seleccionar”, afirmó.