Por Fernando Gimeno
La fiebre de la construcción de inmuebles iniciada en Lima saltó hace varios años a otras provincias, pero no lo hizo al mismo tiempo ni de la misma forma para todas. Algunas capitales crecieron por la buena situación de la industria y la economía local, mientras que otras recién ahora comienzan a dar sus primeros pasos hacia barrios más densos y ordenados.
En el primer grupo destaca Arequipa. Las inversiones realizadas especialmente en minería han catapultado su mercado inmobiliario en la última década ya no solo para el segmento de lujo, como se repasaba en el anterior número de G de Gestión, sino también para el resto de sectores en el área metropolitana de la ciudad. Así ocurre con los distritos de Cayma y Cerro Colorado, desarrollados en torno a las avenidas Bolognesi, Ramón Castilla y Aviación, respectivamente, que dan acceso al centro de la ciudad y albergan tres centros comerciales y un cuarto en proyecto.
"Ahora el metro cuadrado en Cayma cuesta US$ 1.200/m2 y hace diez años valía US$ 200, mientras que en Cerro Colorado el valor es ahora de entre US$ 900 y US$ 1.000/m2, pero hace cinco años estaba en US$ 300", explica José Carlos Hernani, gerente de marketing de Quimera Inmobiliaria. Sin embargo, el experto inmobiliario augura que los precios aún subirán un 10%, pero lamenta que la falta de espacio no deje construir proyectos de al menos 500 viviendas, a excepción del que Coinsa levanta en la avenida Garcilaso de la Vega, de Cerro Colorado.
Precisamente el barrio de Challapampa de este distrito prevé convertirse en la referencia empresarial de Arequipa a partir del primer centro financiero de la ciudad. Para ello, Quimera invertirá US$53 millones. "Hasta ahora solo se acondicionaban viviendas para su alquiler, pero las empresas ya buscan espacio e infraestructura para oficinas, y en este centro encontrarán 25.000 m2 repartidos en dos torres de 20 pisos, un hotel de 5 estrellas y 600 estacionamientos con un rápido acceso al aeropuerto", describe Hernani.
El complejo estará listo para el primer semestre del 2014 y ya tiene vendido el 70% de las oficinas. Su valor es de US$ 2.000/m2 cuando hace dos años era de US$ 900. "Pero esperamos que lleguen a los US$ 2.500/m2", agrega Hernani.
Un fenómeno similar pero en menor escala se vive en Trujillo, donde El Golf y California, los barrios tradicionales para residir, viven ahora una reconversión inmobiliaria con la construcción de edificios altos, según relata Helga Sosa, jefa de marketing y ventas de la Constructora A y A. Ambos enclaves ofrecen la posibilidad de construir viviendas multifamiliares de varios pisos cuando el paisaje habitual era de residencias particulares de la clase trujillana más acomodada.
"Esa progresión ha incrementado el precio hasta los US$ 1.500/m2 y US$ 2.000/m2 cuando hace cinco años estaba a la mitad, y ha repercutido en distritos próximos como San Andrés y La Merced, donde el precio subió a los US$ 1.000/m2 por la instalación de varios centros comerciales en el último lustro", añade Sosa. Su empresa levanta dos edificios de 12 pisos y 22 departamentos cada uno en San Andrés y California, pero la representante de la constructora destaca especialmente la concentración de proyectos en este último, donde a poca distancia se construyen otras siete torres más.
Un poco más al norte, Chiclayo no siguió la misma tendencia y es una de las provincias cuyo sector inmobiliario da sus primeros pasos allí donde las autoridades locales permiten mayor número de pisos. "Los planes de zonificación están obsoletos y se limitan a densidades bajas de cuatro o cinco pisos que no hacen viable un proyecto porque el metro cuadrado ya alcanza los US$ 700 y US$ 800", argumenta Ricardo Arbulú, gerente general de Ciudaris. Su inmobiliaria es una de las pocas excepciones que ha conseguido proyectar en la avenida Elvira García y García, cerca del centro urbano, un condominio con 10 edificios de 8 alturas que suman en total 320 departamentos de unos 75 m2, comercializados a partir de US$ 65.000, pero el promotor espera una revalorización anual del 15%.
Sin embargo, las mayores facilidades se dan a las afueras de la ciudad, especialmente en el distrito de La Victoria, de amplias avenidas y áreas espaciosas, que apunta a ser el escenario de la expansión urbanística de la ciudad con grandes condominios de diferentes edificios que ocuparán varias cuadras.
Pendiente de crecer en gran proporción es el caso de Cusco, tras acumular en los últimos años una demanda insatisfecha de la clase media local dentro de "un mercado netamente informal", según califica Nella Pinto, gerente general de Perú Sotheby's International Realty, que este mes de julio abrió en Cusco su segunda oficina en el país.
Pinto indica que la mayor demanda se dará en los barrios cercanos al Centro Histórico que no tienen tantas limitaciones para construir y excavar, sobre todo en la avenida de la Cultura a su paso por Santa Rosa, Magisterial, Marcavalle, Santa Ana y Larapa. "Todos ellos siguen subiendo de precio, con casos fuertes como Santa Mónica, que pasó de los US$ 1.500/m2 de hace dos años a los US$ 2.000/m2", añade la gerente de la inmobiliaria, a pesar de que aún no se instaló ningún centro comercial en la ciudad.
Otras ciudades quieren recuperar el tiempo perdido con ambiciosos proyectos, como Piura. Allí ya se proyectan edificios de 17 pisos en el centro urbano, cercanos a la avenida Sullana, pero se prevé mayor incremento de precios en el distrito de Castilla.
En este enclave la Inmobiliaria Miraflores Piura utilizará 140 hectáreas para construir un centro empresarial con dos torres de 20 pisos, un condominio de 4.500 casas que contará con bulevard, malecón y un gran club deportivo. Branko Posavac, asesor inmobiliario de la empresa, cree que estas viviendas podrán incrementar su valor hasta en un 80% y que incidirá en las propiedades cercanas al proyecto.
Por estos barrios pasa el desarrollo inmobiliario del país más allá de Lima. La costa norte presenta buenas oportunidades residenciales y Arequipa se abre ya al sector empresarial, mientras que, en el sur, Tacna lidera a un grupo de ciudades que quieren sumarse a la producción masiva de nuevos inmuebles.