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El 93% de nuevos terrenos en el Perú corresponde a ocupaciones ilegales, según Grade. Desde el 2020 se ha incrementado el uso de la defensa posesoria, una figura legal regulada por el Código Civil, que permite la recuperación de predios invadidos ilegalmente sin recurrir al Poder Judicial.
El Estudio Linares recibía un promedio de entre ocho y diez casos de recuperación extrajudicial de terrenos. El año pasado, la atención de este tipo de requerimientos aumentó a aproximadamente cuatro por mes. “En base a esos datos, estoy seguro de que es una realidad que se ha incrementado a nivel nacional”, asegura Daniel Linares Aviléz, socio fundador de Estudio Linares Abogados.
“A consecuencia de la pandemia mucha gente ha perdido su trabajo. Sumado a esto, un cambio de gobierno siempre incentiva las invasiones. Esto es caldo de cultivo para que los traficantes de terrenos invadan y ofrezcan lotes a bajo costo”, argumenta el abogado.
Desalojo judicial
La denominada defensa extrajudicial de la posesión, regulada en el artículo 920 del Código Civil —también llamada desalojo extrajudicial—, habilita al uso de la fuerza para (i) la recuperación de un bien, al poseedor, sea propietario o no, que ha sido despojado de su posesión, y (ii) para su recuperación o acceso al inmueble, a los propietarios, en el caso de terrenos que no tengan edificación o que estén en ese proceso, sin que sea necesario que hayan estado ocupando previamente el mismo, y solo contra precarios o personas que carecen de cualquier título para acceder al inmueble.
En ambos supuestos, la defensa posesoria extrajudicial puede ejercerse dentro de los 15 días siguientes de haber tomado conocimiento que se ha producido el despojo. La Policía Nacional y los Municipios están obligados a prestar el auxilio necesario para el ejercicio de este derecho.
Esta modalidad permite obtener una tutela efectiva en un plazo de 15 días calendarios, en lugar de esperar a un proceso judicial, que podría tardar más de cuatro años. El objetivo de la norma es, entonces, recuperar el bien, es decir, expulsar al invasor. Sin embargo, el ordenamiento legal peruano también contempla la posibilidad de reclamar daños y perjuicios o denunciar penalmente al usurpador.
“Esta norma está orientada a aquellos casos en los que la realidad dicta que quien va a ser expulsado no tendría motivos para defender su posición. Siempre pueden producirse injusticias, pero en este caso es más injusto castigar al propietario o al poseedor legítimo, exigiéndole que espere un fallo judicial que puede tardar años. Esa situación beneficia al invasor, que lo que busca es, generalmente, tiempo, a fin de seguir disfrutando del bien a costa del titular o generar una estrategia paralela que le permita perpetuarse en el bien y ganar, ya sea por agotamiento o falta de recursos a la víctima”, sostiene Linares.
El abogado indica que, en general, se invaden predios que constituyen zonas de amortiguamiento de la operación instalada de las empresas o aquellos que tienen en su portafolio para futuros desarrollos, pero que se encuentran en esos momentos desocupados o para el tendido de infraestructura.
“Justamente el segundo supuesto del artículo 920 del Código Civil está referido a estos temas, al darles el derecho a los propietarios que no necesariamente están ocupando el bien y cuyos inmuebles no están edificados o están en vías de construcción. Así, lo que hace esta regla es incentivar la inversión de estas empresas, al darles un mecanismo de reacción ejecutable en breve plazo ante una invasión”, explica.