Los distritos de Lima donde se recupera más rápido la inversión por la compra de una vivienda

Si bien la mayoría de las familias adquieren una vivienda para su residencia, existen algunas que lo hacen con la finalidad de alquilarlo, es decir como una inversión. Determinar en qué tiempo se recuperaría la inversión es parte de lo que muestra el índice PER.

Así, en índice inmobiliario PER - que presenta el Banco Central de Reserva (BCR)-, mide en cuántos años se recupera el valor de adquisición de las viviendas mediante los ingresos obtenidos por su alquiler.

En este caso se detalla que, al cierre del tercer trimestre dicho valor ha llegado a su punto más alto del año (17.6 años).

“En los dos últimos años, sin embargo, se observa una disminución del PER principalmente a causa de un aumento del precio de alquiler en una magnitud mayor que la del incremento del precio de venta de departamentos”, detalla el informe.

De acuerdo al Global Property Guide, un precio de venta adecuado implica un PER entre 12.5 y 20.

Más rápida recuperación

En línea con ello, la inversión se recupera más rápido en aquellos distritos con menor PER, como Pueblo Libre (15.5), San Miguel (15.6) y Lince (15.7)

Tal como se muestra en el cuadro, Magdalena es el distrito que más ha crecido en el Índice PER en un año, comparado con el tercer trimestre del 2018.

Por el contrario, en la mayoría de distritos (en 12 distritos que se hace la evaluación) el PER se incrementó durante el tercer trimestre del año.

Este indicador es más elevado en La Molina (21.9), San Borja (19.4) y San Isidro (19.3), lo que refleja que en estos distritos toma más tiempo recuperar la inversión en viviendas a base de alquileres.

Precios de viviendas

Los precios de las viviendas en Lima subieron por cuarto trimestre consecutivo, según datos del Banco Central de Reserva (BCR).

En términos de dólares, los precios subieron 2.4% en el tercer trimestre del 2019 frente a similar periodo del año pasado para el conjunto de 12 distritos a los que hace seguimiento el BCR.

Se elevaron en la misma medida (2.4%) tanto en los distritos top como en los habitados por la población de ingresos medios.

Tres factores impulsan los precios en la capital, según el gerente general de Ciudaris, Ricardo Arbulú: una elevada demanda insatisfecha de viviendas y una simultánea escasa oferta; bajas tasas de interés de los créditos hipotecarios; y fuerte competencia entre bancos, que incluye el ofrecimiento de cuotas dobles de pago y facilidades para la calificación de los solicitantes de esos préstamos.

Presión

“Estos factores ejercen una constante presión al alza sobre los precios (de los departamentos)”, enfatizó.

Los precios de las viviendas subieron en nueve de los 12 distritos evaluados por el BCR. Se encarecieron más en Barranco (10.2%), Surquillo (9.1%) y Lince (8.8%), y solo se redujeron en Magdalena (-4.7%), Pueblo Libre (-5.3%) y San Isidro (-3.1%).

La cercanía de los tres primeros a Miraflores y San Isidro, que concentran parte importante de empleos en Lima, así como colegios, refuerza el interés de las familias por comprar vivienda en Surquillo o Barranco, dijo Arbulú.

A la vez, atribuyó el descenso de precios en San Isidro y Magdalena a ordenanzas de sus respectivos municipios que limitan la ampliación de la oferta inmobiliaria y, por tanto, ocasionan un estancamiento en su cotización.

Alquileres

Los precios de los alquileres también se elevaron en la mayoría de distritos analizados por el BCR (ver tabla). Los alquileres se volvieron más costosos en Barranco y Lince, y bajaron en mayor medida en Pueblo Libre y La Molina.

Según el BCR, en los dos últimos años los alquileres subieron más que los precios de las viviendas en Lima, lo que explicó el descenso del PER (índice que mide en cuántos años se recupera el valor de compra de los inmuebles mediante ingresos recibidos por su alquiler).

Para Arbulú, el alza de precios de viviendas y de alquileres en Lima refleja la salud del mercado inmobiliario local.