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Ley de desalojo notarial: hay desacuerdo con respecto a su efectividad

Dos abogados sostienen que los notarios no estarían facultados a emitir un acta de desalojo, si el inquilino moroso se opone valiéndose de argucias. Colegio de Notarios asegura que la ley sí prevé estos casos.

Alquiler de vivienda

Alquiler de vivienda

Contratos de alquiler de viviendas podrán firmarse bajo los estándares de la nueva ley. (Foto: GEC)

(Foto: GEC)

Existe consenso con respecto a lo beneficioso de los objetivos que persigue la Ley de desalojo notarial exprés, sin embargo, hay desacuerdo entre el Colegio de Notarios de Lima y abogados consultados por Gestion.pe con respecto a la efectividad de la norma que entra en vigencia hoy jueves.

La ley tiene por objetivo reducir los plazos de desalojo de un inquilino cuando este no paga la renta por al menos dos meses o no respeta el vencimiento del contrato de arrendamiento. Al firmarse el contrato bajo los estándares de esta ley, se entiende que el propietario del inmueble podrá evitar largos litigios en el Poder Judicial, con solo demostrar ante un notario el incumplimiento en que ha incurrido el inquilino.

De acuerdo con la norma, al ser notificado por el notario, el inquilino puede oponerse si demuestra la prórroga del contrato y/o el pago de la renta, lo que impediría que el notario expida el acta de desalojo hacia el juzgado de paz. Sin embargo, dos abogados sostienen que este punto podría generar serias limitaciones para la aplicación de esta ley.

Para el abogado Fort Ninamancco Córdova, la “Ley que regula el Procedimiento Especial de Desalojo con intervención Notarial” presenta inconsistencias que podrían ser aprovechadas por el inquilino moroso.

“¿Qué sucede si el inquilino se opone, incluso sin tener la razón? Podría alegar que el contrato venció pero ambas partes hicieron un acuerdo verbal para extenderlo o que le pagó en efectivo al propietario del inmueble: entonces este trámite dejaría de ser no contencioso. Al ser un proceso contencioso, el abogado del inquilino puede alegar que debe ser resuelto por un juez, porque el notario no resuelve conflictos”, explicó Ninamancco a Gestion.pe.

Al respecto, el también profesor de Derecho Civil en la Universidad Mayor de San Marcos precisó que un notario no puede resolver la controversia derivada de una oposición, “al margen de que esta tenga o no fundamento”, debido a que esto contravendría el artículo 139.1 de la Constitución. “Si el notario tiene la facultad de resolver una controversia, se podría considerar que tendría jurisdicción pero no existe una jurisdicción notarial”, explica.

En el mismo sentido, la Ley 26662, señala Ninamancco, la Ley de competencia notarial en asuntos no contenciosos también “establece que los notarios no pueden resolver controversias, porque esta facultad está reservada para los jueces”.

De una opinión similar fue el abogado especializado en derecho inmobiliario y socio del Estudio Avendaño, Francisco Avendaño, quien sostiene que, tal y como ha sido promulgada la ley, el notario podrá expedir el acta de desalojo, solo si el inquilino no se opone.

“El notario recibe la solicitud y notifica al arrendatario: le dice que tiene cinco días para acreditar que está al día en la renta o que el contrato no se ha resuelto. El arrendatario se puede oponer sustentando que el contrato no ha vencido o que ha pagado la renta. ¿Cómo se puede oponer? Alegando que el contrato sí se ha renovado porque hay un acuerdo verbal o un acuerdo por correo electrónico. Si hay oposición, el notario no puede emitir el acta” , detalló Avendaño a Gestion.pe.

La posición del Colegio de Notarios

Sin embargo, el decano del Colegio de Notarios de Lima, Mario Romero Valdivieso, considera que los notarios podrán “ejercer esta nueva competencia” sin que la oposición del inquilino represente una limitación, si esta no se enmarca en los supuestos previstos por la Ley de desalojo notarial.

“Este tipo de contrato es voluntario. La duración puede verificarse en este documento y en el contrato ambas partes han señalado en qué cuenta se deposita la renta. Si el notario verifica que no hay un abono, extiende un acta dando cuenta de que se ha cumplido esta causal. La ley señala que efectivamente hay una oposición válida solo si hay una prórroga del contrato o si se acredita el pago que el arrendador dice que no se hizo. En otro supuesto, no hay lugar a una válida oposición”, explica Romero a Gestion.pe.

Según Romero Valdivieso, la ley establece nuevas regulaciones, diferentes a las de la Ley 26662, según la cual el notario debía suspender el trámite ante cualquier oposición y remitir el caso a un juez.

“En este caso se ha regulado una situación de hechos diferentes. Y si dice expresamente, que en el caso de oposición, esta solo debe referirse a que el inquilino pagó la renta o que el contrato se prorrogó”, añadió.

No obstante, no descartó que los inquilinos pudiesen presentar argumentos para tratar de incumplir la ley, a pesar de que se someten a ella de forma voluntaria. En el caso contrario, podrían optar por un contrato al margen de esta ley.

“Habrá argumentos en contra o actitudes en contra, de parte de inquilinos que traten de incumplir la ley. Intentaremos evitarlos sujetándonos estrictamente a lo que dice la ley. Mientras la ley se encuentre vigente, su aplicación es imperativa. Si se considera que la ley tiene alguna deficiencia, los interesados seguramente buscarán su modificatoria o incluso cuestionarla ante los tribunales” agregó el decano.

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