Inquilinos morosos: ¿Cómo recuperar un inmueble alquilado?

En un país como el Perú en que la informalidad predial vinculada a inmuebles es de más del 60%, lograr la recuperación de propiedades alquiladas y el posterior pago de rentas impagas se vuelve un proceso engorroso, señala a Gestión Miguel Cavero, gerente general de Inmobilex.

Dentro de este universo informal se encuentran las propiedades arrendadas. Según un estudio del 2012 del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), la tasa de tenencia de propiedades en alquiler es del 11% en Lima, la más baja frente a otras capitales de América Latina como Buenos Aires (15%) o Bogotá (41%).

Uno de los problemas dentro de ello es la morosidad. Un inquilino incurre en ella y, por tanto, origina la culminación de su contrato cuando deja de pagar dos meses y medio, según el Código Civil.

En ese momento ya el propietario debe acudir a un Centro de Conciliación y después acudir al Poder Judicial para demandar el desalojo de su inmueble y el cobro de la suma no pagada.

El problema es que este proceso "puede demorar hasta seis meses, incluso más porque tenemos un Poder Judicial que como sabemos tiene una alta carga procesal y es lento para procesar sus fallos", indica.

"Judicialmente es lento, el propietario no le interesa ir a un juicio, no quiere ir a un juicio, es más hay propietarios que renuncian a la renta impaga con tal de recuperar físicamente su inmueble, para poder alquilarlo o incluso vivir en él", afirma.

¿Qué propone?Ante ello, el Decreto Legislativo 1177 se publicó el 17 de julio de 2015 para promover el arrendamiento mediante diversas modalidades como el "alquiler-venta" o "leasing inmobiliario".

Este decreto estableció un régimen especial que aplica un juicio por desalojo más rápido la utilización de formularios especiales con firmas legalizadas para formalizar el contrato. Pero esto sólo se aplica para viviendas nuevas, debido al interés de de los operadores vinculados.

Asimismo, la creación del Registro de Deudores Judiciales Morosos, con la ley 30201, permite el desalojo en 15 días para contratos con firmas legalizadas donde se pacte una "cláusula de allanamiento futuro".

Cavero propone que para recuperar un inmueble y que se ordene el pago de la deuda ya no se tenga que ir al Poder Judicial.

"La raíz del problema es la recuperación física del inmueble de una manera que no implique ir al Poder Judicial, porque si el contrato ya llegó a una causal de resolución, yo no tengo que ir a ningún lugar para que me declaren la resolución del contrato", dijo Cavero.

Al contrario, propone que se "se aplique un mecanismo similar a la autotutela prevista en el artículo 920 del Código Civil", que se aplica a invasiones de propiedad. Esto permitiría recurrir a la municipalidad del sector para un desalojo inmediato en 15 días.

"Las municipalidades están perfectamente facultadas para intervenir en estos casos donde el ciudadano, el ciudadano quiere recuperar su inmueble", añadió.