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Las propiedades generalmente se consideran una buena protección contra la inflación. La capacidad de los propietarios para aumentar los alquileres puede amortiguar el golpe del aumento de los costos. Si la inflación es impulsada por un fuerte crecimiento económico, los alquileres suben, los edificios permanecen llenos y los propietarios tienen la garantía de un aumento de los ingresos.
Sin embargo, las preocupaciones sobre la economía han puesto patas arriba esta estrategia. Los presupuestos domésticos forzados y los balances corporativos bajo presión podrían limitar la capacidad de los inquilinos para pagar más renta, poniendo en peligro los rendimientos de los inversores.
Además, con el aumento del costo de la deuda, los propietarios de torres de oficinas, hoteles, centros comerciales y otros tipos de propiedades corren el riesgo de quedarse con rendimientos más bajos de activos que ahora pueden estar sobrevaluados. Muchos temen que se acerque una corrección.
El estado de ánimo cada vez más sombrío contrasta con el optimismo del 2021, cuando los rendimientos se dispararon, los alquileres se dispararon y la recaudación de fondos, impulsada por las bajas tasas de interés, alcanzó máximos históricos. Incluso cuando las oficinas permanecieron inquietantemente vacías, los gestores de fondos se apresuraron a instalar su capital en nuevos bloques de pisos, laboratorios y almacenes, lo que elevó el valor global de las propiedades gestionadas profesionalmente en casi 1 billón de dólares. Esa actuación estelar se ha esfumado desde entonces.
Los precios de las acciones de los fondos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa se están hundiendo y las expectativas de crecimiento de los alquileres y los rendimientos se están reduciendo. En Estados Unidos, las tasas de morosidad aumentaron en junio por primera vez desde finales del 2021.
La tensión se suma a otros desafíos. UBS, un banco, espera que el cambio al trabajo remoto afecte la demanda de arrendamiento de oficinas hasta en un 20%. La descarbonización requerirá una fuerte inversión en edificios más antiguos. Mientras tanto, la disminución de las tiendas físicas es una mala noticia para los propietarios de los centros comerciales, y el aumento de las tarifas aéreas amenaza la demanda de hoteles.
No es de extrañar que los inversores se estén apretando el cinturón. Después de un comienzo récord para el 2022, la actividad de negocios en Estados Unidos se está enfriando, dice Kevin Fagan de Moody’s Analytics, una firma de investigación.
Las transacciones que ya están en curso tardan más en negociarse; algunos están en espera. En Estados Unidos y Gran Bretaña, la inversión en propiedades comerciales entre abril y junio se desplomó a su nivel más bajo desde que comenzó la pandemia, a US$ 86,000 millones y £ 10,000 millones (US$ 12,000 millones), respectivamente. La negociación también cayó en Alemania.
No todas las propiedades tendrán problemas. Se espera que les vaya relativamente bien a los edificios de la más alta calidad, con mayor eficiencia energética, con comodidades modernas y en sitios privilegiados, por lo general propiedad de grandes inversores institucionales. Por el contrario, los activos de menor calidad en toda Europa perdieron alrededor de una décima parte de su valor en el segundo trimestre de este año, en comparación con los tres meses anteriores, reconoce Green Street, una firma de investigación.
Ese declive sigue a un mal 2021 para muchos de estos edificios: los alquileres de oficinas de menor calidad en Londres cayeron un 9% el año pasado, en comparación con el 2020, incluso cuando los del espacio de oficinas de primera aumentaron un 8%.
Algunas ciudades lo harán mejor que otras. En Estados Unidos, se espera que los mercados del cinturón solar como Atlanta, Dallas y San Diego estén entre los de mejor desempeño este año, proporcionando mejores retornos que lugares como Nueva York y San Francisco, donde los trabajadores han tardado más en regresar a la oficina. Los propietarios que pueden garantizar el crecimiento futuro de la renta o aquellos en mercados con oferta restringida también están relativamente bien posicionados. Esto incluye a los propietarios de laboratorios, almacenes y otras propiedades logísticas.
El resultado es que, aunque los precios de las propiedades comerciales podrían caer, no se prevé que la caída sea precipitada. Los analistas de Capital Economics, una consultora, estiman que los valores en Estados Unidos podrían enfrentar una caída máxima a mínima del 6-8%. Esa es una disminución mayor que la del comienzo de la pandemia, pero está lejos de la caída del 34% durante la crisis financiera mundial.
Otro consuelo es que los bancos se han vuelto menos expuestos a la propiedad comercial. En Gran Bretaña, por ejemplo, representa casi el 7% de los libros de préstamos de los acreedores, en comparación con el 12% antes de la crisis financiera. Es posible que las oficinas, los centros comerciales y los almacenes no brinden tanto refugio contra la inflación como les gustaría a los inversionistas, pero, al menos, es menos probable que amplifiquen los problemas financieros.