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The Economist: Cómo el sector inmobiliario intenta adaptarse al comercio electrónico

The Economist. Muchas propiedades retail se desplomarán, pero otras tienen perspectivas más brillantes.

Centros comerciales en provincias impulsarán al sector comercio este año

La Quinta Avenida en Nueva York es el tramo más caro del sector inmobiliario comercial en el mundo, ahora adornado con luces en vísperas de Navidad. Las veredas se llenan de gente ansiosa por ver los diamantes deslumbrantes en la joyería Tiffany & Co, y los festivos escaparates en Saks Fifth Avenue, una tienda por departamentos. Pero las vitrinas de las tiendas ubicadas más en el centro de los distritos comerciales (otrora prósperos) permanecen vacías.

El negocio global de propiedades minoristas se está adaptando a medida que los consumidores gastan más en línea. La consolidación está en boga. El 12 de diciembre, dos empresas de propiedades minoristas, la francesa Unibail-Rodamco y la australiana Westfield, acordaron fusionarse en un acuerdo por US$ 24,700 millones para formar el segundo mayor propietario de centros comerciales del mundo por valor de mercado. Westfield gana aproximadamente el 70% de sus ingresos de propiedades en Estados Unidos.

En noviembre, Brookfield Property Partners, otro propietario de un centro comercial, ofreció US$ 14,800 millones por el 66% de su rival GGP, que aún no estaba en su poder. Dos inversores activistas, Third Point y Elliott Management, tomaron participaciones en otros dos. Estas firmas están entre varios inversores que reconocen que el cambio se está acelerando, ya que muchas propiedades minoristas trabajan y otras descubren prospectos más brillantes.

La ubicación, como siempre, es clave. En Francia y los Países Bajos, como en otros lugares, las propiedades minoristas en las ciudades más pequeñas tienen problemas, mientras que las de las grandes prosperan. Las vías públicas populares pueden atraer firmas de productos de lujo a las que les gusta tener tiendas emblemáticas para publicitar su marca. Un ejemplo es New Bond Street en Londres, que está en auge. Los alquileres aumentaron un 34% en el año hasta junio, según Cushman & Wakefield, una firma de servicios inmobiliarios. Pero incluso las calles prominentes en algunos lugares están experimentando una corrección en los precios. En Hong Kong, los alquileres en los centros comerciales han disminuido junto con las tasas de visitantes de China continental.

En Estados Unidos, que tiene aproximadamente cinco veces más espacio comercial por persona que Gran Bretaña, "hay una gran bifurcación", dice Todd Caruso de CBRE, una correduría. Se espera que algunas áreas y ciertos tipos de propiedades funcionen bien y que otros se desplomen. Atlanta y Orlando se encuentran entre las ciudades particularmente saturadas de tiendas, con niveles apenas insignificantes de ingresos disponibles y ventas minoristas, según Green Street Advisors, una firma de investigación inmobiliaria. Probablemente verán más cierres de tiendas.

Los centros comerciales cercados generalmente están llenos de grandes almacenes como Macy's y otros minoristas de ropa que están cerrando sus locales. Pero los centros comerciales, que tienen tiendas conectadas por un estacionamiento, a menudo tienen un supermercado, por lo que son menos susceptibles al comercio electrónico: la mayoría de los estadounidenses todavía compra comida en persona, al menos por ahora.

Lo qué pasará con las propiedades minoristas en tanto las tiendas cierran no pasa desapercibido para las autoridades de las ciudades. Otros tipos de empresas pueden llenar espacios vacantes en ciudades más grandes. En octubre, Hudson's Bay, un minorista, dijo que vendería su edificio de tiendas departamentales Lord & Taylor en la Quinta Avenida a WeWork, una firma de oficinas compartidas, por US$ 850 millones. Los propietarios de los centros comerciales esperan encontrar nuevos inquilinos en industrias de servicios como restaurantes y gimnasios. Minoristas como Bonobos que una vez vendieron ropa solo en línea están abriendo más tiendas.

Los grupos más grandes están en mejor posición para gastar en los mejores centros comerciales y vender otros. El plan de Unibail-Rodamco para sus centros comerciales estadounidenses es "enfocarse en mejorarlos, superar la tormenta y ver a dónde vamos desde allí", dijo el director financiero de la compañía esta semana. GGP en octubre anunció un acuerdo para agregar pisos a un centro comercial en Seattle; Sandeep Mathrani, CEO de GGP, quiere convertir los centros comerciales en "mini ciudades".

Otras compañías de propiedad enfrentan más de un desafío. CBL Properties, por ejemplo, posee centros comerciales en ciudades estadounidenses más pequeñas que tienen menos tráfico de compras. El precio de las acciones de CBL ha caído en más del 50% este año, lo que hace que sea más difícil invertir y revertir los espacios en problemas.

A medida que evoluciona el mercado inmobiliario, al menos un tipo de inversor puede estar inequívocamente alegre. Las vacantes para bienes raíces industriales, incluidos los almacenes de comercio electrónico, están en su tasa más baja en tres décadas. Prologis, el mayor propietario a nivel mundial de dicha propiedad, ha visto su precio de acciones aumentar en casi un 20% este año, mientras que el valor de otras firmas inmobiliarias se ha mantenido estable.

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