Módulos Temas Día

Fibra Prime se alista para la compra de dos edificios de oficinas y centro comercial en Lima

Fibra Prime tiene previsto la colocación de US$ 500 millones, ya realizó su primera emisión de US$ 22.5 millones en diciembre, con una demanda de US$ 25 millones. Y tiene en cartera dos colocaciones más. Sepa sus planes.

oficinas

(Foto: Susanna Sáez)

(Foto: Susanna Sáez)

En el mercado existen diversas alternativas de inversión, entre ellas las inmobiliarias, como los fideicomisos a través del cual se gestiona, en este caso activos inmobiliarios, para la generación de valor, que conlleva a la distribución de dividendos.

​Así, para Fibra Prime capta los recursos de
 agentes del mercado, tanto institucionales o personas, cuyos inversionistas reciben dividendos como producto de los ingresos que perciben por los alquileres de los bienes que tienen bajo su control.

En el caso de Fibra Prime, el año pasado obtuvo luz verde para la captación de los primeros US$ 500 millones, a partir de lo cual realizaron una primera emisión de US$ 22.5 millones, con una demanda de US$ 25 millones.

Tras ello, están realizando una segunda emisión; al respecto Ignacio Mariátegui, gerente general de Fibra Prime, detalla las expectativas que tienen en este proceso.

Ignacio Mariátegui

Ignacio Mariátegui, gerente general de Fibra Prime. (Foto: Difusión)

Ignacio Mariátegui, gerente general de Fibra Prime. (Foto: Difusión)

Difusión

- Tenían prevista la segunda emisión, ¿cuándo inicia?
El 20 de mayo se inició el proceso de suscripción preferente de venta de certificados, todo el proceso termina el 25 de junio. Vemos muchos inversionistas institucionales que tienen interés en tomar participación y creemos que será una colocación con buenos resultados. A ello se suma el mercado retail (de inversionistas individuales) que está bastante entusiasmado. La emisión total será por US$ 26.5 millones.

- ¿Cuánto espera que sea suscrito por los preferentes y qué opciones quedan para los nuevos inversionistas?
Este es un tema de conversación constante que tenemos con el BBVA Continental (que es el agente estructurador), y vemos que podría quedar entre US$ 10 millones y US$ 15 millones, que podrían ser tomados por los nuevos institucionales. Esta opción se dará recién desde el 15 al 25 de junio.

- Indican que los inversionistas reciben como 7% de retribución anual por sus inversiones ¿Se mantiene dicha expectativa?
Lo estamos manteniendo, y lo más probable es que en el tiempo, con una mayor escala, tendamos al alza.

- ¿De qué depende ?
En la medida que se incrementen las ventas (los ingresos por los alquileres), vamos a tener mejor resultado en el dividendo. Se debe tener en cuenta que las fibras no crecen orgánicamente, sino a través de nuevos certificados que se emite para la compra de nuevos activos y por tanto nuevos alquileres. Yo creo que para pasar a un 7.5% o más lo podríamos tener en 12 meses, a partir de la fecha.

- ¿Qué activos esperan comprar con esta segunda colocación?
Con esta segunda colocación que termina el 25 de junio se adquirirán dos edificios de oficina y un centro comercial. Ya tenemos los contratos de opción firmados. Un edificio en el centro financiero de San Isidro, que estamos adquiriendo el 100%, y otro en el centro de Lima, que es un submercado con la menor vacancia en Lima, cercana al 0%, pues todo lo que se construye y se adapta es absorbido al instante, y eso reduce el riesgo ocupacional.

- Pero en San Isidro hay más probabilidad de una mayor vacancia, ¿qué le genera esa confianza para que no ocurra con el inmueble que están adquiriendo?
Definitivamente hay una mayor vacancia la cual se podría ir absorbiendo en los años 2019 y 2020. En el 2021 vemos que habrá un mercado con la tendencia al alza, porque la gran vacancia se viene absorbiendo y no se ven grandes construcciones. Se estima que, a partir del 2021 habrá una vacancia menor al 10%.  Además, en el edificio que se adquiere se tienen contratos de arrendamiento que vencen en el 2021.

- ¿Cuál es el capex previsto para estos inmuebles?
Siempre consideramos hacer inversiones en edificios para mejorar el valor de ellos en el tiempo para los inversionistas, y que sean atractivos para sus inquilinos. En esta emisión se levantará un capex de un millón de dólares.

- Sobre el centro comercial que van a comprar…
El centro comercial está en el centro de Lima, con más de 25 años de presencia en el mercado, que es consistente con el mercado de alquileres.

- Con los constantes cierres en el centro de Lima o la propuesta de peatonalización, ¿no consideran que hay un riesgo en este inmueble?
Es algo que sucede, pero felizmente la zona del cierre está fuera de lo que realiza la municipalidad. Este es un centro comercial que ha mantenido estables sus alquileres.

- ¿Cómo estiman que será el comportamiento de los inversionistas en esta segunda emisión? ¿Se espera más a inversionistas institucionales o personas naturales?
Creemos que llegará un importante flujo de inversionistas institucionales, de acuerdo a las conversaciones que hemos tenido, pero también de inversionistas naturales, para tener la liquidez y los instrumentos para democratizar el acceso a las inversiones inmobiliarias. Estimamos que la composición de nuestros partícipes será de 60% retail y 40% institucionales.

- ¿Cómo vienen participando las personas naturales como inversionistas?
En la primera emisión hemos tenido inversionistas que han participado desde US$ 20,000 y más de US$ 1.5 millones, de manera individual. Debemos tener en claro que el valor de un certificado es de US$ 10.07, pero los inversionistas ya establecen sus montos, y definen el número de certificados que tomarán.

- ¿Por qué en un bien inmobiliario si hay otras alternativas de inversión, como acciones, por ejemplo?
El subyacente detrás de esta inversión no son las cotizaciones en la bolsa de valores, sino los inmuebles con alquileres escritos en los contratos que son las fuentes de los ingresos del Fibra, y que están respaldados por los inmuebles.

- Tienen previsto dos colocaciones más este año ¿Cómo están avanzando?
Ahora que hemos entendido mejor los tiempos, lo que nos ha demorado la segunda colocación, estimamos una tercera colocación en el segundo semestre de entre US$ 40 millones y US$ 45 millones.

- ¿A qué se debe una mayor suma?
Porque con la nueva colocación habrá nuevos inversionistas institucionales quienes podrían impulsar esa colocación de US$ 45 millones. Con ello debemos cerrar el año con alrededor de US$ 95 millones.

- ¿Hacia qué apuntan en esta tercera colocación? ¿Sumarán un hotel o un inmueble industrial?
En esta ocasión no hotel, pero sí es un activo que nos interesa. En la tercera colocación vamos a incorporar tres inmuebles industriales, un edificio de oficina y un inmueble comercial.

Tags Relacionados:

Fibra Prime

oficinas

Leer comentarios ( )