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Las trabas burocráticas han sido el acompañante en el proceso de trámite de varios proyectos. Si bien este problema no se extiende a todos los municipios de la capital, en donde sí ocurre representa pérdidas anuales tanto para el inversionista como para el municipio.
Un reporte realizado por FIBRA Gestora de Activos Inmobiliarios, sobre la Inversión en Desarrollos Inmobiliarios muestra que las demoras tienen un costo para el inversionista.
“Así, el costo del capital, por lo menos es de 12% al año, por ello, si hay que invertir unos US$ 11 millones entre terrenos y otros gastos que pueden darse, y estás detenido porque no salen los permisos, ese año cuesta US$ 1.3 millones más, o que los inversionistas reciban menos”, sostuvo Eric Rey de Castro, presidente ejecutivo de FIBRA.
Y el tener un menor retorno implica a su vez que los precios de las viviendas se eleven. Por ello, dice Rey de Castro, de no tener esas demoras se calcula que los precios en viviendas puedan reducirse en esa misma proporción, es decir, en 12%.
Por su parte, “el municipio por ese año en que se presentaron demoras en licencias, también deja de percibir US$ 130 mil por recaudación de impuestos”, refiere.
Para el ejecutivo, si el proceso demora dos años, como ocurre en algunos casos, el dinero está sin moverse. “Dar celeridad a estos procesos permite que haya más gente que esté dispuesta a financiar viviendas a través de fondos vía privados, o de los bancos, que van a cobrar una tasa”, anota.
Ahora bien, esto no solo se da en vivienda. Recordemos que a nivel comercial, aún sigue en espera el proyecto de remodelación del Centro Comercial Camino Real, que tiene como cuatro a cinco años de espera en cuanto a trámites y permisos.
Espacios por aprovechar
Pero el problema en la aceleración de construcciones para vivienda no solo se genera por la demora en trámites. También radica en la falta de terrenos. Por ello, para el experto en temas inmobiliarios, es momento de que se pongan en valor terrenos subutilizados del Estado en zonas urbanas, tal como se dio con el Cuartel Hoyos Rubio en el Rímac.
“El déficit de vivienda es enorme, digamos que millones de unidades y para ello se requiere años de producción, pero se requiere suelo urbano y crédito. En el caso del primero, en Lima hay muchas áreas que podrían densificarse y hacer altura, que es el mismo municipio el que tiene que darlo”, comentó.
¿Dónde encontrar esas zonas? Los cuarteles del Ejército, las grandes unidades escolares, ministerios como el caso del de Defensa en San Borja, hoy pueden tener una construcción más eficiente y dar espacios para nuevos desarrollos, sostuvo.
“En el Callao, la Base Naval cuenta con 200 hectáreas, y el área que requieren es poca, pero para ello se requiere hacer un catastro de las propiedades del Estado para generar suelo urbano, y dar zonificación y servicios y generar oferta”, comentó.
También va de la mano con darle valor a los terrenos, lo que se puede lograr dándole mayor altura y densidad. “Se podrían generar edificios y subirían los precios, Lima es una ciudad baja, y las construcciones grandes son poca para una ciudad tan grande como esta”, afirmó.
Déficit de vivienda
Al cierre del 2020, se calculaba que 2.8 millones de hogares en Lima Metropolitana alquilaban o usaban con permiso del propietario una vivienda. Esto, como resultado de la falta de oferta inmobiliaria, entre otros aspectos.
Según un estudio realizado por FIBRA Gestora de Activos Inmobiliarios, la alta demanda por soluciones de vivienda es impulsada por el Bono Demográfico. “Somos un país con un alto número de personas jóvenes, donde la población en edad de trabajar es mayor que la población dependiente”, dice Eric Rey de Castro.
Y es que a mayores ingresos hay una mejora en capacidad de pago y por ende de consumo, por ello, considera que en estos momentos es cuando se tiene que tomar en cuenta el interés de muchos fondos del exterior que están poniendo la mira en Perú para hacer inversiones en vivienda.
“Todas las soluciones no necesariamente deben estar enfocadas al mercado de venta de viviendas, el mercado de renta residencial es muy pequeño, restringido a inversionistas individuales, con poco capital y sin especialización, pero existe un interés de inversionistas de fuera que quieren aprovechar esa explosión de demanda que se está presentando y que solo se da una vez”, refirió.
Pero esto no funciona si no se pone fin a las trabas. Así, actualmente, la inversión en renta residencial no funciona correctamente porque existe una inequidad tributaria.
“Mientras que México tiene miles de millones en FIBRA, en el Perú es muy pequeño ante la falta de condiciones para que esto despegue con fuerza y sea la manera de optimizar los bienes raíces”, refirió.
Sin embargo, en opinión de Rey de Castro, considerando que los países buscan países con demografías jóvenes, ya para el tema de venta de viviendas, lo que acabaría por atraerlos es una mejora de las garantías.
“El capital en el mundo está buscando donde colocarse y se puede atraer si, por ejemplo, el Fondo Mivivienda diera un seguro al crédito, esto es, si es que no se paga la vivienda, el Estado asume el pago. Esto significa que se tendrían tres formas de repago que es lo que buscan los inversionistas, que son los ingresos de la persona que trabaja, ya sea informal pero que pagará su cuota; la propiedad como tal y el seguro del Estado, con ello la gente accede la vivienda y tenemos los recursos”, explicó.