En era de Amazon, se puede invertir en tecnología… o almacenes

Olvídense de las elegantes torres de oficinas. El futuro está en los almacenes.

Pero no cualquier viejo y polvoriento depósito. Este tiene que ser lo suficientemente grande, inteligente y cercano a los consumidores. Si se elige bien, este año se pueden superar los retornos de cualquier otro tipo de propiedad.

Los fideicomisos de inversión en inmuebles (REIT, por su sigla en inglés) que se especializan en propiedades industriales, como Prologis Inc., Rexford Industrial Realty Inc. y Terreno Realty Corp., están teniendo un desempeño superior a los REIT que se concentran en centros comerciales, alquiler de viviendas y edificios de oficinas.

Las tres compañías rindieron más de 16% en el último año, aplastando a otros tipos de propiedades… y superando fácilmente a sus propios pares del índice Bloomberg REIT Industrial/Warehouse, que cosecharon 8.3%.

Todo pasa por el comercio electrónico. Las compras online aún representan menos del 10% de las ventas minoristas en los Estados Unidos pero están reconfigurando las cadenas de suministro y determinando la suerte de los propietarios de almacenes. La demanda es especialmente fuerte en las grandes ciudades y sus alrededores, donde las compras online han prendido más rápido.

Se trata de los mismos lugares –Nueva York, Boston, Chicago, San Francisco, Los Ángeles– donde son escasos los terrenos suficientemente grandes para los almacenes y los muelles de carga más modernos, y los alquileres son más altos. Los minoristas online necesitan un espacio para depósito unas tres veces más grande que las tiendas físicas y servicios logísticos más complejos.

“El comercio electrónico ha ingresado a un negocio que ya era bastante sólido y le ha dado un enorme impulso”, dijo en entrevista el máximo responsable de Prologis, Hamid Moghadam. Entre otras diferencias, agregó, “en un depósito tradicional que abastece a un comercio minorista, uno tiene pálets de productos que se mueven de un lado a otro. En el caso del comercio electrónico, hay mucho trabajo de empaque y manipulación”.

El retorno de 12 meses del mayor propietario estadounidense de centros comerciales, Simon Property Group Inc., fue de 9.7% negativo, y el Índice BBG Office Property REIT se ubicó en un 11.7% negativo. Los dos mayores propietarios de apartamentos de los EE.UU. por capitalización de mercado –Equity Residential y AvalonBay Communities Inc. – respectivamente rindieron 0.35% y 8.5 negativo en los últimos 12 meses.

Qué REITs industriales ganarán o serán víctima de la próxima caída económica dependerá en parte de la proximidad a grandes centros de población.

“Había un viejo nombre para la última milla: se llamaba sector minorista”, dijo Moghadam. “En lugar de que las instalaciones fueran la última milla antes de nuestra casa, uno estaba a una milla de la tienda minorista”.

El REIT de Terreno, que está presente en seis mercados estadounidenses, y Rexford, que se centra en el sur de California, están mejor posicionados para aumentar los alquileres, dijo John Guinee, analista de Stifel Nicolaus & Co., mientras que Liberty Property Trust y First Industrial Realty Trust Inc. son más “susceptibles a una desaceleración de la economía”.

Prologis que, al igual que DCT Industrial Trust Inc. y Duke Realty Corp., tiene presencia en todo el país, pueden usar su poderío financiero para elegir lugares, destacó.