¿Cómo se encuentra el sector inmobiliario y qué se espera a futuro?

Escribe Miguel Hernández Visurraga, alumno de Economía de la Universidad del Pacífico.

Es innegable que la pandemia ha afectado negativamente al sector inmobiliario. Sin embargo, es interesante notar que es, probablemente, el sector que más se ha recuperado en el Perú. Ciertamente, la recuperación del sector inmobiliario fue marcada desde mediados del 2020 hasta el final del primer trimestre del 2021. No obstante, resulta necesario examinar qué ha pasado en los meses más recientes y qué se esperaría a futuro para el mercado inmobiliario.

En primer lugar, las ventas de nuevas viviendas en Lima y Callao en el primer trimestre del 2021 crecieron 30% con respecto al primer trimestre del 2020. En particular, San Miguel ha sido el distrito que ha experimentado el mayor crecimiento y desarrollo urbanístico en dicho período de tiempo (NoticiasPerú, 2021).

Asimismo, la reducción en el costo del endeudamiento y la seguridad histórica asociada al mercado inmobiliario han jugado a favor de la recuperación de este sector. Se observa en el Anexo 1 que la tasa de interés de los créditos hipotecarios ha pasado de 7.86% en enero del 2020 a 5.90% en junio del 2021. Esta reducción implica que el costo del endeudamiento con el fin de adquirir una vivienda se ha reducido, lo cual es un incentivo para una mayor solicitud de préstamos hipotecarios. Otro indicador que resulta interesante analizar es la tasa de interés de los depósitos a plazo. Como se observa en el Anexo 2, dicha tasa de interés (para un plazo asociado a 31-180 días) se ha reducido considerablemente en los últimos meses: pasó de 2.96% en enero del 2020 a 0.48% en junio del 2021. Lo que esto quiere decir es que el rendimiento que los ahorristas obtienen por depositar su dinero en el banco (para el plazo mencionado) es cada vez menor, por lo que no conviene guardar el dinero, sino mas bien invertirlo y, hoy en día (y también a nivel histórico), uno de los sectores más seguros para la inversión sigue siendo el sector inmobiliario. Así pues, el contexto para el endeudamiento con la finalidad de adquirir una vivienda es cada vez más favorable.

Sin embargo, es necesario resaltar que la incertidumbre política luego de la primera vuelta electoral (11 de abril del 2021) ha jugado en contra de la recuperación del sector inmobiliario. Fernando Torres, vicepresidente del Consejo Directivo de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (ASPAI) indicó que, tras la primera vuelta, muchos potenciales compradores han suspendido temporalmente sus operaciones de compra hasta después de la segunda vuelta electoral (de junio del 2021) dado que se desconoce lo que podría ocurrir con el nuevo presidente (Noticias Perú, 2021). No se cuenta con información precisa sobre la venta de nuevas viviendas en Lima durante el segundo trimestre del año (pues dicho trimestre recién ha terminado y hace falta un poco de tiempo para poder disponer de la data pertinente). Sin embargo, es de esperarse una desaceleración en la recuperación del sector inmobiliario durante el segundo trimestre del presente año.

Ahora bien, es casi seguro que el próximo presidente del Perú será el señor Pedro Castillo (a la fecha 9 de julio del 2021 aún existen dudas, pero tal parece ser que será el candidato de Perú Libre quien gobernará al país en los próximos años). En el escenario en que Pedro Castillo asuma la presidencia, habrá bastante incertidumbre en el mercado inmobiliario. Esta aseveración parte desde el hecho que el candidato no presenta ninguna propuesta concreta enfocada al desarrollo del sector inmobiliario (lo cual puede ser verificado al examinar el Ideario y Programa de Perú Libre).

Ciertamente, el Gerente General en C.I. MAK SAC, Moisés Ackerman (2021), afirma que, de ganar Castillo, el primer año será bastante incierto, nadie va a querer construir. En mi opinión, esto último se debería a un miedo generalizado respecto a las acciones de un eventual gobierno de Pedro Castillo (que ahuyentaría la inversión extranjera, elevaría los costos de los insumos o que incluso tenga intenciones de expropiar terrenos e inmuebles).

Si hay miedo, entonces se deja de demandar oficinas y edificios y se posponen (o incluso se cancelan) proyectos inmobiliarios. Al ahuyentar a los inversionistas internacionales, los proyectos de inversión se reducen, con lo cual la demanda de inmuebles podría verse seriamente contraída en los próximos meses. A esto habría que agregar que una mala gestión del gobierno de Castillo podría tener un impacto negativo significativo sobre el poder adquisitivo de los peruanos. Así pues, la capacidad de compra sería menor, con lo cual la demanda sería aún menor y el precio de la vivienda podría terminar por los suelos en cuestión de meses.

Entonces, si bien el sector inmobiliario se vino recuperando desde hace meses, se experimentó una desaceleración en dicha recuperación desde el segundo trimestre del 2021 debido a la incertidumbre política. De hecho, al observar el Anexo 1, notamos que la caída en la tasa de interés de los créditos hipotecarios terminó en abril del presente año (a partir de entonces se observa una ligera subida). Asimismo, al observar el Anexo 2, encontramos que la tasa de interés de los depósitos a plazo (31-180 días) dejó de caer (Y subió ligeramente) desde abril del 2021. Por ello, se espera que, sea quien sea que nos gobierne en los próximos 5 años, existan políticas orientadas al desarrollo del mercado inmobiliario y una gestión transparente (que evite las turbulencias políticas que solo generan miedo en los mercados).

Fuentes:

Noticias Perú. (2021). Ventas de viviendas aumentó entre enero y marzo. Recuperado de: https://servicios.noticiasperu.pe//gui/view/VistaPautaInternet.php?idPauta=8048526&bool=0

PBO. (2021). ¿Qué pasará con el mercado inmobiliario tras el resultado de las elecciones 2021?. [5 de junio del 2021]. Enlace youtube: https://www.youtube.com/watch?v=eLhRuRx7ilk

Anexo 1

Gráficos de elaboración propia usando estadísticas del BCRP:

https://www.bcrp.gob.pe/publicaciones/notas-de-estudios.html

Anexo 2

Gráficos de elaboración propia usando estadísticas del BCRP:

https://www.bcrp.gob.pe/estadisticas/163-estadisticas/cuadros-nota-semanal.html