La importancia de contar con un seguro hipotecario

Por Gianmarco Delgado

La gran mayoría de peruanos suele adquirir una vivienda mediante un crédito hipotecario ante la urgente necesidad de habitar un espacio propio, por lo que se generan pagos mensuales por un periodo de 5, 10 o 15 años.

Debido al largo tiempo del pago de las cuotas, existe una alta probabilidad de estar expuestos a eventos o situaciones que ocasionen la imposibilidad de cumplir con el pago de la mensualidad, derivando en una eventual pérdida de la vivienda.

Para evitar este tipo de situaciones es que se sugiere contratar seguros y transferir dichos riesgos a una compañía, aunque cabe anotar que no todas las situaciones de riesgo son asegurables. 

Considerando la gran posibilidad de que el hogar se vea afectado por algún evento sísmico, dado que Perú forma parte del Cinturón de Fuego, catalogado como una zona de intensa actividad sísmica, cabe preguntar ¿desde qué momento puede uno solicitar un seguro hipotecario?

Cuando el banco con el que se trabajará realiza la primera cotización del crédito hipotecario, este presenta una hoja con una simulación de pagos a 10, 15 o 20 años. Sin embargo, lo que no siempre informa es sobre la Suma Asegurada de la vivienda.

Según Carlos Zolezzi, gerente central de Marsh Rehder, "la suma asegurada es el concepto más importante en los seguros de viviendas. Es la base de cálculo de la prima (costo del seguro) y la indemnización máxima que se recibirá en caso de una pérdida total"

Zolezzi aclara que, si no se establece desde un inicio la suma asegurada adecuada, se corre el riesgo de recibir indemnizaciones menores al valor real de la propiedad y, por ende, perder todo el capital invertido por años.

¿Cuánto se debe recibir por la indemnización?

Suponiendo que ocurriese un terremoto y este destruyera la vivienda, la compañía de seguros deberá reconocer un monto que permita restablecer la casa con las características anteriores al desastre o se ofrezca el dinero necesario para la compra de un nuevo inmueble.

Si la vivienda es una casa, el valor correcto que corresponde recibir es por el total de una reconstrucción.

El vocero de Marsh Rehder explica que el banco, antes de realizar el desembolso del crédito para la compra de un inmueble, envía un tasador que inicia el análisis del valor de la vivienda, considerando también el valor de reconstrucción.

En tal sentido, se debe tener en cuenta que el valor de reconstrucción de una casa adquirida hace 15 años no será el mismo en estos días y por ello la póliza podría tener una suma menor al valor real de reconstrucción.

Lo que se sugiere ante este tipo de situaciones es pedir una actualización del valor por la reconstrucción y solicitar dicho cambio a la entidad financiera encargada del crédito hipotecario.

En el caso de los departamentos, la valorización es más complicada.

Puede suceder que los propietarios de los otros departamentos en el edificio quieran reconstruir la totalidad del inmueble en caso este se declare inhabitable como consecuencia de un terremoto o incendio.

Sin embargo, lo más probable es que no todos cuenten con el dinero necesario para hacerlo y, por lo tanto, la reconstrucción se tornaría imposible.

Inclusive si el crédito hipotecario cuenta con el valor de reconstrucción del departamento en caso de siniestro, con la indemnización recibida no se podrá comprar otro departamento debido al bajo valor que se ofrece en los contratos con los bancos.

Ante ello, Zolezzi afirma que la forma óptima de asegurar un departamento es considerando el valor comercial. Es decir, el valor que representaría volver a comprar un departamento de las mismas características.

Las compañías aseguradoras permiten que se actualice el valor asegurado en el crédito hipotecario. Esto derivará en un evidente incremento en la cuota mensual de la vivienda, pero permitirá que la indemnización a recibir pueda cubrir una eventual reconstrucción o la compra de un inmueble completamente nuevo.

Situación de los seguros hipotecarios en el país

Carlos Zolezzi asegura que la penetración de seguros hipotecarios de casco y contenido no superan ni el 2% de las viviendas en el Perú, por lo que la cultura de prevención en el país es muy baja.

De casi 9 millones de viviendas existentes (según datos del Censo 2017), la cifra de hogares asegurados bordea apenas los 180,000 siendo dos las principales razones: la priorización de otros seguros, como el del automóvil o uno de salud, y la situación económica de la población.

Según el índice de costo de vivienda de la ciudad global de Bloomberg, difundido la semana pasada, el costo mensual promedio de la vivienda representa, en muchas ocasiones, casi el doble del salario mínimo vital, por lo que pagar adicionalmente por un seguro hipotecario se vuelve casi imposible para muchos peruanos.

Sin embargo, para aquellos en los que el presupuesto sí les permite contar con uno, se trata más de una "cuestión de suerte", según Zolezzi, pese a que en cualquier parte del mundo las tasas de cobro por un seguro se ubican entre 0.12% y 0.15% del valor de la mensualidad.

Finalmente, cabe señalar que el aseguramiento de una vivienda se trata de un modelo de inversión tanto para el banco como para la persona.

La entidad financiera busca cuidar su patrimonio y el capital que ha prestado obligando en algunos contratos a que el cliente adquiera un seguro. La persona interesada en cubrir su crédito hipotecario cuida también su patrimonio. De este modo, la aseguradora con la que se trabaje paga tanto al banco como al cliente ante cualquier eventualidad.