La demanda de préstamos para comprar casas ha sido baja desde que culminó el incentivo impositivo gubernamental el año pasado.

Por Leah Schnurr

NUEVA YORK.- Tony Alvarez recuerda sus dudas al contemplar la ejecutada casa destrozada de dos ambientes a la venta hace 30 años con la tranquilizadora mano de su agente inmobiliario sobre su hombro.

Era el primer emprendimiento de Alvarez en su carrera como inversor inmobiliario y no sabía la diferencia entre una buena y una mala inversión.

“Recuerdo cuando abrí las puertas, salieron pájaros volando por donde se suponía que debía haber ventanas”, dijo Alvarez sobre la propiedad en Burbank, California.

Alvarez estaba tan inseguro de si comprarla o no, que llevó a su madre con él. Con un poco de persuasión amigable por parte de su agente y préstamos que incluían dinero de sus padres, se animó a hacerlo.

Dos crisis inmobiliarias y millones de dólares en ganancias más tarde, ahora compra casas en el golpeado Valle Antelope del norteño condado de Los Angeles y espera adquirir una por semana.

A menudo responsabilizados por ayudar a causar el auge y la crisis inmobiliaria estadounidense incrementando los precios, los inversores ahora son recibidos como un apoyo clave para el apaleado mercado de las bienes raíces.

Los estrictos estándares actuales para préstamos de los bancos afectados por la crisis financiera están dificultando las compras de personas que planean vivir en las casas que adquieren.

Aquellos que reúnen las condiciones para obtener hipotecas a menudo no pueden superar los temores de que los precios caigan nuevamente después de la breve recuperación de 2010.

Eso deja al mercado abierto a inversores con mucho dinero.

En mayo, las compras en efectivo constituyeron el 30 por ciento de las ventas de casas existentes en Estados Unidos, el grueso de las cuales fueron adquiridas por inversores. Esa proporción fue el doble de la de octubre de 2008, según la Asociación Nacional de Inmobiliarias (NAR, por sus siglas en inglés).

Los inversionistas especuladores no son ajenos al mercado inmobiliario. El alza en todas las compras en efectivo es una tendencia reciente, según la NAR. La organización halló que el 59 por ciento de los inversores inmobiliarios en 2010 usaron sólo efectivo.

Para estar seguros, Alvarez y otros a menudo financian sus acuerdos con una mezcla de efectivo y préstamos o se asocian con otros inversores.

En cambio, muchos estadounidenses están demasiado preocupados por perder sus puestos de trabajo o su nivel de otras deudas como para considerar sacar provecho de los bajos precios de las propiedades.

La demanda de préstamos para comprar casas, tal como la mide la Asociación de Banqueros Hipotecarios, ha sido baja desde que culminó el incentivo impositivo gubernamental en la primavera boreal del año pasado.

Aún así, los inversores están más cautos que durante el auge en la primera década del siglo XXI. El año pasado, representaron el 17 por ciento del mercado, comparado con el 28 por ciento de 2005 cuando los préstamos abundaban y estaba de moda comprar, restaurar y vender casas para obtener una ganancia rápida.

Esta vez, muchos inversores se están concentrando en el profundamente depreciado segmento inferior del mercado, comprando casas por unos 100,000 dólares, arreglándolas para venderlas o alquilarlas.

Se espera que los precios bajos atraigan a más compradores al mercado y según los expertos ello podría ayudar a estabilizar los precios.

“Cada vez que hay un auge y que los inversores participan de ese auge, puede que no sea necesariamente saludable porque están echándole más leña al fuego. Pero en una recesión, los inversores son muy útiles para ayudar a estabilizar el mercado”, dijo Lawrence Yun, economista en jefe de NAR.

NEGOCIO RIESGOSO

Alvarez compró esa primera casa por 78.000 dólares, la vendió menos de un año después a 155.000 dólares y rápidamente adquirió otra.

Vendió todo lo que tenía en 2006 antes de que colapsara el mercado, deshaciéndose de unas 100 casas, con lo que obtuvo casi 10 millones de dólares.

Pero no todos los inversores fueron tan exitosos en detectar el cambio en el mercado.

Lance Young ha estado invirtiendo en casas en Washington D.C. durante 24 años pero el abrupto revés en los precios de las propiedades en 2007 lo sorprendió con la guardia baja. Cuando los precios empezaron a repuntar, vendió su casa tan rápido como pudo pero dice haber perdido una suma de seis cifras.

Esa experiencia, sin embargo, no dejó a Young fuera del mercado. Actualmente, sólo compra casas en el centro de Washington con buenos descuentos. Recientemente adquirió una propiedad por 500.000 dólares que piensa podrá vender aproximadamente a 750.000 dólares una vez que termine de arreglarla.

“Tiene que ser un negocio redondo o de otro modo simplemente no me voy a involucrar”, dijo Young, quien compró y vendió dos casas en 2010 y adquirió dos más este año.

Los inversores siempre han sostenido que mejoran los barrios al tomar casas en desuso y tornarlas habitables, ayudando en última instancia a mantener los precios.

La caída en los valores de las propiedades mostró señales de ceder en abril, según el índice S&P/Case-Shiller de precios de viviendas. De todos modos, los precios en promedio están en niveles vistos en el verano de 2003.

Algunos dicen que los barrios donde los inversores alquilan sus casas son menos deseables para comunidades de propietarios donde los residentes tienden a darle más importancia al mantenimiento de sus viviendas y a forjar lazos más estrechos.

Pero en un momento en el que pocas personas quieren o pueden convertirse en propietarios, es mejor que la alternativa.

“Es menos atractivo comparado con comunidades de propietarios, pero es mucho mejor que casas vacías sin que nadie las use”, dijo Yun.

REUTERS 24/07/2011